ערר 8790-10-19

תקציר

פסק דין זה עוסק בערעור על שומה מכרעת בעניין היטל השבחה על פיסת מקרקעין בתל אביב, שעברה פרויקט הריסה ובניה. הפרויקט אושר על ידי המשיבה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, בהתאם לתמ"א 38 ולתכנית הנלווית אליה. המערערת, הוועדה המקומית, טענה כי שגה השמאי המכריע בכך שלא ייחס השבחה כלשהי לשלושה מרכיבים של הפרויקט: הצמדת מרתפים לדירות גן, הקמת מרפסות אחוריות והגדלת צפיפות יחידות הדיור. ועדת הערר הסכימה עם המערער כי בשומה המכרעת היו טעויות מהותיות המצדיקות התערבות. ראשית, לגבי המרתפים, הוועדה מצאה כי בעוד שניתן היה לבנות את המרתפים במצב התכנוני הקודם, האפשרות להצמידם לדירות גן נבעה מהפרויקט שאושר. מדובר באירוע השבחה ביחס לתכנית קודמת, תכנית א/1, ויש לייחס את ההיטל למועד אישור התכנית הנוכחית. שנית, הוועדה קבעה כי הוראת התכנית לקו בניין אחורי למרפסות מהווה אלמנט משבח, שכן לא ניתן היה להקים מרפסות אחוריות ללא מעשה תכנוני במצב הקודם. הוועדה קבעה כי המקור החוקי לבניית מרפסות אינו תמ"א 38 אלא תקנות חישוב האזור, ולכן הפטור מהיטל השבחה לפי תמ"א 38 אינו חל. השמאי המכריע הונחה לבחון את שטחי המרפסות האחוריות הנובעות מהתכנית ולקבוע את ההשבחה בהתאם. לבסוף, בנוגע להגדלת הצפיפות, מצאה הוועדה כי החלטת הוועדה המקומית אינה רלוונטית לקביעת המצב הקודם, שכן מדובר במסמך מדיניות בלבד. התכנית שאושרה הגדילה במפורש את צפיפות יחידות הדיור, ולכן קביעתו של השמאי כי לא חל שיפור בעניין זה הייתה שגויה. משכך, הערעור התקבל, השומה המכרעת בוטלה עקב טעויות משפטיות, והתיק הוחזר לבחינה מחודשת על ידי שמאי מכריע שמונה לאחרונה, אשר יפעל על פי אמות המידה שהותוו בפסק הדין. המשיב חויב לשאת בהוצאותיו של המערער.