ת"א 51006-07-24

תקציר

## ניתוח משפטי מקיף: ת"א 51006-07-24 כורם נ' גולדשמידט **הקדמה** פסק דין זה דן בתביעה לביטול עיקול על רבע מזכויות חכירה בדירת מגורים. המחלוקת המרכזית נוגעת לתחרות בין התחייבות נטענת להעברה ללא תמורה של זכויות אלו, שנעשתה לכאורה בשנת 2001, לבין עיקול שהוטל על זכויות אלו בשנת 2023 במסגרת הליך גבייה. בית המשפט נדרש להכריע בשאלה מי גובר: הזכות הנטענת הנובעת מההתחייבות למתנה, או זכות המעקל המאוחר. **רקע עובדתי** * **זכויות במקרקעין:** החייבת (אחות התובע) רשומה כבעלת רבע מזכויות חכירה בדירה מאז 10.10.1983, ללא כל הערות או הגבלות. יתרת הזכויות בדירה רשומה על שם אמן של החייבת והתובע, שנפטרה בשנת 2011. * **ההליך הכספי:** הנתבע (גולדשמידט) זכה בתביעה כספית נגד החייבת, ובמסגרתה הוטל עיקול על זכויותיה בדירה ביום 9.8.2023. פסק הדין הכספי קבע חוב של 212,700 ₪ בתוספת הוצאות ושכר טרחת עורך דין. יתרת החוב שטרם נגבה עומדת על כ-153,000 ₪. * **התחייבות נטענת למתנה:** התובע טוען כי ביום 15.5.2001, העבירה החייבת את זכויותיה בדירה לאמה "במתנה וללא כל תמורה". העברה זו לא נרשמה מעולם בלשכת רישום המקרקעין, לא כעסקה שהושלמה ולא כהערת אזהרה. * **חלוקת עיזבון:** לאחר פטירת האם, הסכימו ילדיה, כולל התובע והחייבת, על חלוקת העיזבון כך שכל זכויות האם בדירה יירשמו על שם התובע. * **הליכי חדלות פירעון:** החייבת מצויה בהליך חדלות פירעון. **ליבת המחלוקת** השאלה המרכזית היא האם ההתחייבות הנטענת למתנה בשנת 2001, אשר לא נרשמה, גוברת על העיקול שהוטל בשנת 2023. התובע מבקש לבטל את העיקול על מנת לאפשר רישום מלוא הזכויות בדירה על שמו. הנתבע טוען כי מדובר בניסיון להברחת נכסים, לאור השיהוי העצום ברישום ההעברה הנטענת. **ניתוח משפטי** **1. מעשה בית דין:** בית המשפט דחה את טענת התובע כי פסק דין קודם של בית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 50252-12-22) מהווה מעשה בית דין המחייב את הנתבע. נקבע כי פסק הדין הנ"ל ניתן בהיעדר צד הכרחי (הנתבע, שהוא בעל העיקול), ומשכך, על אף שהצהיר על זכאות התובע בדירה, הוא אינו יכול לכבול את הנתבע או לבטל את העיקול. בית המשפט התבסס על ההלכה שנקבעה ברע"א 1491/24 גיל גבאי ואח' נ' יעל קפיטולניק ואח', לפיה פסק דין חפצי המשפיע על זכויותיו של צד שלישי שנחוץ היה לצרפו להליך, מבלי שניתן לו יומו בבית המשפט, הינו בטל ביחס לאותו צד. **2. הדין - הוכחת התחייבות לעשות עסקה במקרקעין (סעיף 8 לחוק המקרקעין):** * **דרישת הכתב:** סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. בית המשפט הדגיש כי זו דרישה מהותית וקונסטיטוטיבית. * **ריכוך דרישת הכתב:** הפסיקה ריככה את דרישת הכתב בשני כיוונים: * **השלמה:** ניתן להשלים פרטים חסרים במסמך קיים. * **הוכחה חפצית:** במקרים בהם ההסכם בכתב אבד או שלא ניתן להציגו מסיבות שאינן בשליטת הצד, ניתן להוכיח את קיומו בראיות משניות. * **יישום בענייננו:** * **אי-הוכחת כתב:** בית המשפט קבע כי התובע לא הציג כל הסכם בכתב בין החייבת לאמה בעניין העברת הזכויות. לא נטען לקיומו של הסכם כזה, ואף לא נעשו ניסיונות לאתרו. * **הדיווח לרשות המסים:** גם הדיווח לרשות המסים (נספח 3 לתצהיר התובע), אשר בו הצהירו הצדדים כי "לא נערך הסכם בכתב", אינו מהווה תחליף לדרישת הכתב המהותית. בנוסף, התובע עצמו חתום על טופס זה כ"רוכש", דבר המעלה קשיים מבחינת קוהרנטיות המסמך. * **הימנעות מהבאת ראיות:** התובע נמנע מלהציג את מלוא מסמכי תיק רשות המסים, כגון תצהירי העברה ללא תמורה, אשר היו בידיו. בית המשפט הפעיל את הכלל הראייתי לפיו הימנעות מהבאת ראיה מצויה, יש להסיק כי בהצגתה היה בה כדי לסתור את טענות התובע. * **הכחשה בחקירה נגדית:** החמור מכל, בחקירתו הנגדית, התובע עצמו הצהיר כי "אין מתנה בתיק הזה". בכך, למעשה, הכחיש את אבן הראשה של תביעתו. * **מסקנה:** התובע לא הרים את הנטל להוכיח את קיום דרישת הכתב להתחייבות לעסקת מקרקעין. **3. הדין - תחרות בין התחייבות למתנה שלא נרשמה לבין עיקול מאוחר (הלכת אהרונוב והלכת לניאדו):** * **מעמד פנקסי רישום המקרקעין:** סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי הרישום בפנקסים מהווה ראיה חותכת לתכנו. זו נקודת המוצא - זכויות החייבת בדירה היו רשומות על שמה ללא הגבלות. * **הלכת אהרונוב:** קובעת כי זכותו של קונה שרכש נכס (גם אם לא נרשם) היא זכות מעין-קניינית הפועלת גם כלפי צדדים שלישיים, וגוברת על זכויותיו של מעקל מכח זכות אובליגטורית. * **הלכת לניאדו (ע"א 11502/05):** עסקה בתחרות בין מתנה שלא נרשמה לבין עיקול מאוחר. נקודת המוצא היא העדפת הנושה (המעקל) על פני מקבל המתנה. עם זאת, נקבעו חריגים בהם תגבר ידו של מקבל המתנה, ועיקרם: * **תום לב:** הוכחת תום ליבו של נותן המתנה (ומקבל המתנה) בעת נתינתה. * **העדר מטרה בלתי ראויה:** הוכחת היעדר ניסיון להברחת נכס מנושים או מטרה בלתי ראויה אחרת. * **נטל ההוכחה:** מוטל על מקבל המתנה להוכיח את תום ליבו (ותום ליבו של הנותן) ולהזים כל חשש למטרה בלתי ראויה. * **יישום בענייננו:** * **חוסר תום לב של נותנת המתנה:** החייבת, נותנת המתנה הנטענת, לא הובאה להעיד. בית המשפט הפעיל את הכלל לפיו אי-הבאת עד רלוונטי מקימה חזקה נגדו. בנוסף, העובדה שהחייבת נמצאת בהליך חדלות פירעון ומחזיקה בחוב משמעותי לנתבע, יחד עם השיהוי העצום ברישום, מעלים חשד להברחת נכסים. * **התנהלות התובע:** התובע עצמו חתם על דיווח לרשות המסים כ"רוכש" של זכויות האם, דבר שמעלה ספקות לגבי מהימנות הגרסה. התובע גם נמנע מלהביא לעדות עורכי דין שטיפלו בעסקה, אשר יכלו להסביר את השיהוי. * **שיהוי קיצוני:** העובדה שלא בוצע כל רישום (אפילו הערת אזהרה) במשך למעלה מ-20 שנה, מעלה סימן שאלה גדול לגבי תום ליבו של נותן המתנה והיעדר מטרה בלתי ראויה. * **התחייבות לתשלום שכר טרחה:** בית המשפט קבע כי התובע לא הרים את הנטל להוכיח, גם אם נתעלם מדרישת הכתב, כי ההעברה בוצעה בתום לב וללא מטרה בלתי ראויה. **4. התמונה הגדולה והמסקנה:** בית המשפט סיכם כי מדובר בהעברה ללא תמורה נטענת אשר: * לא הוכח קיומה במסמך בכתב. * למעשה הוכחשה על ידי התובע בחקירתו. * נסיבותיה לוטות בערפל. * לא נרשמה כלל (אפילו לא הערת אזהרה) במשך למעלה משני עשורים. * התובע נמנע מלהסביר אותה בתצהירו. * התובע נמנע מלזמן עדים רלוונטיים. לאור כל האמור, בית המשפט קבע כי לא ניתן ללמוד על קיומה של התחייבות להעברה ללא תמורה, בוודאי שלא כזו שנעשתה בתום לב וללא מטרה בלתי ראויה. לכן, התובע לא זכאי לסעד המבוקש. **תוצאה:** התביעה נדחתה. התובע חויב לשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 16,163 ₪. בית המשפט הבהיר כי פסק דין זה אינו משפיע על השלכות הליך חדלות הפירעון של החייבת על קניינה בדירה ומימוש העיקול. **חידושים ועיקרים פסיקתיים:** * **החלת הלכת גיל גבאי על תחרות זכויות:** בית המשפט הדגים את תחולתה של הלכת גיל גבאי (ע"א 1491/24) במקרה של תחרות זכויות, וקבע כי פסק דין הצהרתי על זכויות בדירה, הניתן בהיעדר צד שלישי שהיה נחוץ לצרפו (במקרה זה - בעל העיקול), אינו מחייב את אותו צד שלישי ואינו מהווה מעשה בית דין כלפיו. * **משקל הוכחה כנגד הכלל הראייתי (הימנעות מהבאת עד):** בית המשפט הפעיל באופן עקבי את הכלל לפיו הימנעות צד מלהביא עד או ראיה הנמצאים בשליטתו, מקימה חזקה נגדו, כאשר הדבר בא לידי ביטוי הן לגבי אי-הבאת החייבת (נותנת המתנה הנטענת), והן לגבי אי-הצגת מלוא מסמכי רשות המסים. * **"אין מתנה בתיק הזה" - השלכה על דרישת הכתב ועל תום הלב:** ההצהרה של התובע בחקירתו הנגדית כי "אין מתנה בתיק הזה" נתפסה על ידי בית המשפט כהכחשה של יסוד התביעה, ושימשה כראיה מרכזית להעדר הוכחת קיום ההתחייבות, ובאופן עקיף, גם כראיה כנגד טענת תום הלב. * **חשיבות השיהוי הקיצוני ברישום:** בית המשפט הדגיש כי שיהוי של למעלה מ-20 שנה ברישום העברה ללא תמורה, ללא רישום אף הערת אזהרה, מהווה מכשול משמעותי להוכחת תום לב והעדר מטרה בלתי ראויה, ובכך תומך בהעדפת המעקל המאוחר. * **הבנת ההבדל בין התחייבות לעסקה לבין הוכחתה:** בית המשפט הפריד באופן ברור בין הוכחת עצם קיום ההתחייבות (דרישת הכתב) לבין הוכחת נסיבותיה (תום לב, העדר מטרה בלתי ראויה), וקבע כי התובע נכשל בשני המישורים. * **חשיבות ההתנהלות כראיה:** ההתנהלות הכללית של כל המעורבים לאורך השנים - זניחות הרישום, הימנעות מהסברים, אי-הבאת עדים - היוותה גורם משמעותי בהכרעת בית המשפט, והצביעה על כך שההתחייבות הנטענת לא הייתה עסקה אמיתית, אלא ניסיון אפשרי להברחת נכסים.