ע"א 2427/11

תקציר

במקרה של פרויקט הבנייה של עמותת חסד תורה ירושלים, הסוגיה המרכזית נסובה סביב החוקיות וזכויות הבעלות הקשורות לגגות של שני בנייני דירות שנבנו על ידי האגודה ונרשמו כבית משותף. בית המשפט המחוזי בירושלים קבע תחילה כי הגגות הם חלק מהרכוש המשותף שלא ניתן לבנות עליו על ידי האגודה או יורשים. העמותה וא.ש. ארזי ירושלים בע"מ ערערו על החלטה זו, בטענה כי בחוזי המכר המקוריים עם הדיירים הוסכם כי זכויות הבנייה, לרבות אלה שעל הגגות, שייכות לעמותה. עם זאת, המשיבים (השוכרים) טענו כי החוזים אינם מקנים זכויות אלה במפורש או בצורה, והצביעו על סעיפים חסרים או לא ברורים. בית המשפט בחן חוזים אלה ומצא כי פרטים על פינוי רכוש משותף לא תועדו או סוכמו כראוי. חשוב לציין כי עבור דייר אחד, כל אזכור של ניתוק בעלות על הגג נעדר, מה שפסל מבחינה משפטית כל טענה להעברת בעלות מהרכוש המשותף. למרות שבית המשפט הכיר בכך שיש הסכם שמעניק לעמותה זכויות בנייה, זה היה מותנה – הוא יכול להתפתח רק עד ארבע קומות מעל הקרקע, מה שמרמז על כך שגגות קיימים ונוספים נשארים רכוש משותף. הערעור הביא לשינוי פסק הדין המקורי באופן חלקי בלבד: הוא אישר כי בעוד שגגות הם רכוש משותף, לאגודה יש זכות מוגבלת לבנות, המוגבלת שלא תעלה על יותר מארבע קומות בבנייה כוללת. כתוצאה מכך, גם הגגות החדשים, אם תתרחש בנייה נוספת, ייחשבו לרכוש משותף. הערעור הצליח באופן חלקי לשמור על חלק מזכויות העמותה תוך שמירה על מעמדם של הגגות כרכוש משותף. בית המשפט החליט שלא להטיל הוצאות על הערעור המוצלח חלקית של העמותה, אם כי הורה לחברה לשלם הוצאות משפטיות בשל תביעותיהם הרחבות שלא צלחו.