ע"א 3190/99

תקציר

בשאלה האם קבלן יכול לחייב רוכש לממן ערבות בנקאית לרכישת דירה, קבע בית המשפט העליון כי בעוד שהחובה להעמיד ערבות כזו היא חובה קוגנטית (שאינה סחירה ומגינה על הקונים), מימונה של אותה ערבות אינו כזה. בית המשפט הדגיש את ההגנה על צדדים חלשים בחוזים, בעיקר בתחום הנדל"ן, בשל הסיכונים המשמעותיים העומדים בפני הרוכשים, כגון הקבלן הפושט רגל. למרות אופייה הקוגנטי של הערבות עצמה, מימון ערבות זו נקבע כהתחייבות דיספוזיטיבית, כלומר ניתן לנהל עליה משא ומתן בין הרוכש לקבלן. בית המשפט הבחין בין שתי החובות, וקבע כי אמנם המימון בא בעקבות הערבות, אך הן נבדלות זו מזו ומגיעות מעולמות משפטיים שונים. פסק הדין אינו מוצא כי האינטרס הציבורי או היבטי הגנת הצרכן חזקים דיים כדי להפוך את חובת המימון לקוגנטית. עוד צוין כי קבלנים יכולים להתאים את מחירי הדירות לכיסוי עלויות המימון, ובכך לבטל את ההשפעה של הפיכת המימון לחובה שאינה סחירה. למרות ערעורם של רוכשי הדירות שהסכימו בעבר לתנאים אלה, דחה בית המשפט את תביעתם וקבע כי הם ניהלו משא ומתן בתום לב תוך ידיעת כל העלויות הכרוכות בכך. ההחלטה משקפת איזון בין הגנה על הצרכנים לבין שמירה על החופש החוזי.