ו"ע 40007-09-14

תקציר

פסק הדין דן בביטולן של עסקאות מקרקעין ובנסיבות בהן ניתן לראות בהן תקפות. על פי חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 102, ביטול מכירה יכול להוביל להחזר מס. בית המשפט פירש חוק זה ויצר תקדים למקרים עתידיים עם מספר מבחני עזר לקביעת תוקפו של ביטול. מבחנים אלה כוללים בין היתר את הזמן שחלף מאז ההסכם המקורי, עד כמה בוצעה העסקה הראשונית במציאות, את שווי ההחזר והאם הביטול הוא מלאכותי. בפסק הדין מוזכרת גם רשימה של מקרים המסייעים לפרש את כוונת החוק, שהיא לקבוע האם ביטול הוא אמיתי או מכירה חוזרת המוצגת כביטול. במקרה הספציפי הנדון, הערעור הוא על ביטול חוזה קומבינציה למקרקעין שנחתם בשנת 2007. היזמים היו אמורים להכין תוכניות בנייה ולבנות בניין דירות על המגרש, ובתמורה יקבלו שתי דירות בבניין. מחלוקות שונות הובילו לביטול חוזה זה בשנת 2013 באמצעות בוררות, שקבעה כי היזמים יקבלו החזר על שווי הנכס שקיבלו בעלי הקרקע, שיחושב מתמורת מכירת הדירות, לאחר השלמת הבנייה. בעלי הקרקע מכרו את הזכויות לחברה אחרת בשנת 2015 והערעור הנוכחי מתבסס על השלכות המס של עסקאות אלה. מסקנת פסק הדין היא כי למרות פסק הבוררות שביטל את החוזה הראשוני, המציאות הכלכלית הייתה כזו שעדיין היה ליזמים סיכוי להרוויח ולהסב הפסדים מהפרויקט. לכן, המצב לא חזר למצב לפני החוזה הראשוני ולא מדובר בביטול תקף לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, הערעור נדחה. עם זאת, השופטים מציינים גם כי לא מדובר במכירה חוזרת ויש לחייבה במס כעסקת המשך. על בעלי הקרקע לשאת בהוצאות המשפט של המשיב.