ע"א 22438-11-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס על המידע שסופק: **רקע כללי וטענות הצדדים:** התיק עוסק בערעור על פסק דין של בית משפט השלום, אשר דחה ברובו תביעת סילוק יד וסעד כספי שהוגשה על ידי המערערת (מפעלי הודסמן הוד בע"מ) נגד המשיבה (גב' סופיה סטבינסקי) ושוכרי המשנה שלה. התביעה נסבה על דירת מגורים, אשר הושכרה על ידי המערערת למשיבה במסגרת הסכם שכירות מוגנת, החל משנת 2008. * **טענות המערערת:** טענה כי המשיבה ניצלה את קשייו הכלכליים של מנהל החברה לשעבר (מר הודסמן) והשכירה את הדירה לצדדים שלישיים ללא רשות, תוך שהיא משלשלת לכיסה את דמי השכירות. טענה זו התבססה על הפרת הסכם השכירות ועל דיני עשיית עושר ולא במשפט. בנוסף, נטען כי המשיבה לא שילמה את תשלומי הארנונה, וחוב זה מהווה אף הוא עילת פינוי. המערערת דרשה פינוי וסעד כספי. * **טענות המשיבה:** טענה כי הסכם השכירות מאפשר לה להשכיר את הדירה בשכירות משנה ללא צורך ברשות, ועל כן לא הפרה את ההסכם. ביחס לדמי השכירות, טענה כי שילמה כסדרם עד שנת 2011, אך לאחר מכן לא הצליחה לאתר את הודסמן שהיה בעל החברה, וזה ניתק קשר. בנוגע לארנונה, טענה כי ההסכם אינו ברור בנושא, אך בכל מקרה אין לה חוב, ואם קיים חוב – הוא באחריות שוכרי המשנה. לחלופין, טענה המשיבה כי בנסיבות המקרה, לא יהיה זה צודק לתת צו פינוי (סעד מן הצדק). **פסק הדין של בית משפט קמא:** בית משפט השלום דחה את התביעה ברובה. נקבע כי: * **השכרת משנה:** המשיבה הייתה רשאית להשכיר את הדירה בשכירות משנה, והמערערת אף חזרה בה מטענה זו. * **דמי שכירות:** התקבלה גרסת המשיבה כי שילמה את דמי השכירות כסדרם עד שנת 2011, ולאחר מכן לא הייתה באפשרותה לשלם עקב עזיבתו של הודסמן את הארץ וניתוק הקשר. נקבע כי המערערת (באמצעות הודסמן) סירבה לקבל את דמי השכירות, ועל כן לא קמה למשיבה חובה לשוב ולהציע אותם, כל עוד המערערת לא נקטה במעשה פוזיטיבי לקבלתם. * **ארנונה:** נקבע כי על המשיבה מוטלת החובה לשאת בתשלום הארנונה. עם זאת, נדחו טענות המערערת לגבי סכום החוב והוכחת תשלומיו, מאחר שמסמכי העירייה לא הוכחו כרשומה מוסדית. נקבע כי לא הובאה ראיה שהעיריה פנתה למשיבה, וכי המשיבה לא ידעה על החוב. כמו כן, קיימת אי-בהירות בנוגע לגרסאות המערערת בדבר תשלום החוב. על כן, בית משפט קמא הורה לצדדים לפנות במשותף לעירייה לבירור החוב, וקבע כי אם קיים חוב, המשיבה תשלם אותו. **טענות המערערת בערעור:** המערערת טענה כי בית משפט קמא שגה בשני נושאים עיקריים: 1. **הארנונה:** טענה כי מסמכי העירייה מהווים רשומה מוסדית, כי הוכח שהמערערת שילמה את חוב הארנונה, ולכן קמה עילת פינוי. 2. **דמי השכירות:** טענה כי המשיבה לא שילמה את דמי השכירות מיד לאחר שהתבררו הנתונים, ואי-תשלום זה מהווה עילת פינוי. כמו כן, טענה כי המשיבה אינה דיירת מוגנת, שכן מעולם לא החזיקה בדירה בעצמה. **החלטת בית המשפט המחוזי (שופטי ההרכב):** בית המשפט המחוזי החליט לדחות את הערעור **ככל שהוא נוגע לנושא דמי השכירות**, ולהחזיר את התיק לבית משפט קמא **להשלמת הדיון בנושא הארנונה**. **ניתוח משפטי וחידושים:** 1. **דמי השכירות ועילת פינוי (סעיפים 38-45):** * **הלכת יציבות הקביעות העובדתיות:** בית המשפט המחוזי הדגיש את הכלל לפיו ערכאת ערעור אינה נוהגת להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, במיוחד כאשר אלו מבוססים על שמיעת עדויות (כמו במקרה זה). זוהי הלכה יסודית בדין הישראלי. * **"סירוב לקבל תשלום" כמצדיק אי-תשלום:** בית המשפט אימץ את קביעת בית משפט קמא לפיה, במקרה זה, המערערת (באמצעות הודסמן) נחשבת כמי שסירבה לקבל את דמי השכירות. הדבר נבע מכך שהודסמן עזב את הארץ, ניתק קשר, ולא הותיר דרך ליצירת קשר או תשלום. בכך, לא קמה למשיבה חובה לשוב ולהציע את התשלום, כל עוד המערערת לא נקטה בצעדים אקטיביים להשבת הקשר וקבלת התשלום. נקבע כי המשיבה לא ידעה כיצד לשלם, לא ידעה כיצד ליצור קשר, והמערערת פנתה אליה רק שנים לאחר מכן. * **חובת תום לב ואי-הוכחת עילת פינוי:** בית המשפט קבע כי לא הוכח שהמשיבה התחמקה מתשלום דמי השכירות או פעלה שלא בתום לב. לאור העובדות, לרבות ההתנהלות של הודסמן והמערערת, לא קמה עילת פינוי בגין אי-תשלום דמי השכירות. * **הטענה בדבר "אי-דיירות מוגנת" (סעיף 28, 35):** בית המשפט לא התייחס בפירוט לטענה זו ב"הכרעה", אולם עצם דחיית הערעור בנושא דמי השכירות מרמז כי לא קיבל את הטענה כרלוונטית או מוכחת. על פי סעיף 7, המשיבה טענה ששילמה דמי מפתח, מה שמחזק את מעמדה כדיירת. גם התיקונים שביצעה בדירה (סעיף 35) מחזקים את הקשר שלה לנכס. 2. **הארנונה (סעיפים 46-54):** * **קבילות ראיות ומשקלן:** בית המשפט הביע דעה כי בית משפט קמא היה צריך לנהוג בגמישות רבה יותר בנוגע לקבילות מסמכי העירייה (מכתב ושובר תשלום). נקבע כי היה מקום לקבלם כראייה, תוך דיון במשקל הראייתי שיש לייחס להם. זהו חידוש בכך שהוא מבקש להקל על הנטל הראייתי במקרים מסוימים, במיוחד כאשר מדובר במסמכים רשמיים, והוא מעיד על מגמה כללית של גמישות בקבילות ראיות. * **קשר גומלין בין ראיות:** בית המשפט הצביע על קשר גומלין בין מסמכי העירייה לבין דוחות שהוגשו בהליך פירוק, מה שמחזק את אמינותם. * **אי-הוכחת תשלום החוב:** למרות הנטייה לקבל את מסמכי העירייה, בית המשפט המחוזי עדיין סבר כי המערערת לא הוכיחה די הצורך את מועד וסכום תשלום חוב הארנונה. המערערת לא הציגה קבלה פשוטה, והעד מטעמה לא סיפק מענה ברור. * **השלכות התשלום בפועל:** נקודה משמעותית היא התשלום שבוצע בפועל לעירייה (7,800 ₪) לאחר פסק הדין, אשר אותו שילמה המשיבה. בית המשפט רואה בכך אינדיקציה לכך שהחוב "הישן" (מעל 36,000 ₪) שולם בעבר, ושילוב העובדה שהמשיבה והדיירים מטעמה לא שילמו אותו, מחזק את הטענה שהמערערת היא ששילמה. * **החזרת הדיון להשלמת טיעון:** לאור האמור, בית המשפט המחוזי החליט להחזיר את הדיון לבית משפט קמא בנוגע לארנונה. המטרה היא לאפשר לבית המשפט קמא לתת את דעתו לטיעוני הצדדים על יסוד תשתית ראייתית הכוללת את מסמכי העירייה, ולדון בסעד המתאים. זוהי החלטה דיונית המבקשת לאפשר מיצוי הדיון בצורה הוגנת. **עקרונות משפטיים מרכזיים:** * **חוק הגנת הדייר:** הדיון נסוב סביב עילות פינוי על פי החוק (סעיף 131), ובפרט אי-תשלום דמי שכירות ואי-קיום תנאי חוזי. * **סעד מן הצדק (סעיף 132):** המשיבה העלתה טענה לסעד מן הצדק, אשר מהווה שיקול משמעותי בפני בית המשפט בבואו להכריע בדבר צו פינוי. אף שהערעור לא התמקד בה, הרקע העובדתי וההתנהלות של הצדדים היוו בסיס לקביעת בית משפט קמא שלא להורות על פינוי. * **ראיות והוכחות:** הדיון סביב מסמכי העירייה מדגיש את החשיבות של קבילות ראיות, משקלן, והצורך בהוכחת טענות באופן משכנע. * **תום לב:** בית המשפט בחן את התנהלות הצדדים לאור עקרונות תום הלב, במיוחד בהיבט של ניצול מצב או הימנעות מתשלום. * **הפרדת רשויות (במסגרת בית המשפט):** בית המשפט המחוזי אינו מתערב בממצאי עובדה של בית משפט קמא, אלא רק בודק את היישום המשפטי של העובדות ואת ההחלטות המשפטיות. **לסיכום,** בית המשפט המחוזי נמנע מהתערבות בקביעות העובדתיות של בית משפט קמא בנוגע לדמי השכירות, ודחה את הערעור בנושא זה. אולם, בנוגע לארנונה, הוא זיהה פוטנציאל לשינוי התוצאה המשפטית לאור בחינה מחודשת של הראיות (מסמכי העירייה), ולכן החזיר את הדיון לבית משפט קמא להשלמת הטיעון וההכרעה. ההחלטה בנוגע להוצאות מותנית בתוצאה הסופית שתתקבל בבית משפט קמא.