רע"א 730/95

תקציר

## ניתוח משפטי של פסק הדין בעניין ד.נ. עספור ניתוח זה מתמקד בעקרונות המשפטיים ובחידושים שהוצגו בפסק הדין שניתן בעניין הסכם שכירות מוגן. **I. עקרונות משפטיים מרכזיים** * **חופש החוזים והאוטונומיה של הצדדים:** פסק הדין מאשר בתוקף את עקרון חופש החוזים, ומאפשר לצדדים לאמץ מרצונם את הוראות החוק בהסכמתם, גם אם החוק עצמו אינו חל ישירות על מצבם. זה מודגש בפסקה 7. * **תחולת החוק המוגבלת:** פסק הדין מכיר במגבלות הסטטוטוריות על תחולת חוק הגנת הדייר, ובפרט סעיף 14(א) המחריג בניינים חדשים שנבנו לאחר 1968 והושכרו לאחר מכן. זה מדגים את הפרשנות המחמירה של ההיקף הסטטוטורי (פסקה 6). * **הבחנה בין מעמד משפטי לבין תניה חוזית:** הבחנה מרכזית נעשית בין הענקת מעמד משפטי לצד שאינו זמין מבחינה סטטוטורית (כלומר, הפיכתו ל"דייר מוגן" על פי החוק כאשר החוק אינו חל) לבין הסכמה לציית ל*הוראות* החוק מבחינה חוזית. סעיף 7 מדגיש כי הצדדים אינם יכולים *להעניק* מעמד של דייר מוגן, אך יכולים *להסכים* לפעול על פי תנאי החוק. * **הימנעות מהתערבות בממצאים עובדתיים:** חוסר הרצון של בית המשפט לערעורים לבטל את הממצאים העובדתיים של הערכאות הנמוכות יותר ניכר. סעיף 8 קובע כי "אין לנו מקום להתערב" בקביעת בית משפט השלום בדבר נטישה, תוך חיזוק המבנה ההיררכי של הרשות השופטת והכבוד שניתן להערכות עובדתיות שנעשו ברמת הערכות המשפטיות. * **הדרישות לרישום עסקת מקרקעין:** פסק הדין נוגע להוראות חוק המקרקעין המחייבות רישום עסקאות מקרקעין, ובפרט חכירה העולה על חמש שנים, להיות מחייב. הכוונה לסעיפים 7 ו-79(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולתקדים שנקבע בע"א 198/65 (אורנשטיין נ' היימן) (פסקה 9). **השני. חידושים ופרשנויות משפטיות** * **אימוץ חוזי של הוראות חוק:** החידוש המשמעותי ביותר שהוצג הוא תמיכתו הברורה של בית המשפט ביכולתם של צדדים לשלב הוראות סטטוטוריות בחוזה שלהם כדי להסדיר את מערכת היחסים ביניהם, גם כאשר החוק עצמו אינו ישים. זוהי טענה רבת עוצמה של אוטונומיה של צד המשתרעת על מסגור חוזי של הגנות משפטיות, ולמעשה יוצרת מסגרת סטטוטורית פרטית. בפסק הדין נכתב כי "אין בכך כדי למנוע מהם, מכוח חופש ההתקשרות שלהם בחוזים, לאמץ מרצונם את הוראות החוק במסגרת החוזה ביניהם" (פסקה 7). * **התייחסות לטענות שלא הועלו ולתלות עובדתית:** גישתה של השופטת גולדברג לטענה בדבר החכירה הבלתי רשומה (פסקה 10) מעידה על טיפול פרגמטי וחדשני בטיעונים משפטיים. * **סירוב שיקול דעת להתייחס:** בית המשפט בחר שלא להתייחס לטענה שלא הועלתה או נדונה בערכאות הנמוכות יותר, במיוחד כאשר מדובר בשאלות עובדתיות. הדבר משקף ריסון שיפוטי להימנע מקביעת תקדים בנושאים שלא נדונו במלואם. * **הפחתת השפעת אי-הרישום:** גם אם הטענה בדבר אי-רישום תתקבל, בית המשפט הציע באופן יצירתי שהיא לא תבטל את ההתחייבות *החוזית*. יתר על כן, הוא הציע מסלול לתיקון על ידי מתן אפשרות למשיב לרשום את חוזה השכירות, ובכך להשלים את העסקה ולבסס את תוקפו המחייב. גישה זו מבקשת לקיים את כוונותיהם הראשוניות של הצדדים ואת התחייבויותיהם החוזיות תוך הכרה בדרישה החוקית לרישום. * **איזון בין כוונה חוזית לבין פורמליות סטטוטורית:** פסק הדין מנסה לאזן בין כוונתם הברורה של הצדדים להיות מחויבים לחוק הגנת הדייר (כפי שמעידה לשונם החוזית) לבין הדרישות הפורמליות של דיני המקרקעין (רישום). תוך הכרה בפגם המשפטי של אי הרישום, הוא נותן עדיפות להסכם החוזי הבסיסי ומספק מנגנון למימושו המשפטי המלא. **השלישי. סיכום הממצאים העיקריים** * צדדים יכולים להסכים חוזית להיות מחויבים להוראות החוק, גם אם חוק זה אינו חל על הנסיבות הספציפיות שלהם. * חוק הגנת הדייר אינו חל על שכירות החנות הנדונה בשל מועד הקמתה. * ההתייחסות המפורשת של הצדדים לחוק הגנת הדייר בהסכם השכירות פירושה שיש להתייחס להוראותיו כאל תנאים חוזיים. * אין להפריע לממצאים העובדתיים של בתי המשפט הנמוכים יותר בדבר אי נטישת המקום. * בעוד שרישום חוזה חכירה העולה על חמש שנים נדרש על פי חוק המקרקעין, אי רישום אינו מבטל בהכרח את ההתחייבויות החוזיות בין הצדדים. * הערעור נדחה בשל היעדר עילה להתערב בהחלטות הערכאות הנמוכות ובפרשנות החוזית של הסכם השכירות.