בש"א 5556/07

תקציר

הטקסט המצורף מפרט ניתוח משפטי של הליך פירוק שיתוף במקרקעין, תוך התמקדות בשתי בקשות עיקריות: ברע"א 5575/07 (שיכון דירים בע"מ) וברע"א 5556/07 (לוינסקי). **ניתוח משפטי של ברע"א 5575/07 (שיכון דירים בע"מ)** * **עילה פרוצדורלית לדחייה:** שיכון דירים בע"מ לא הופיעה לדיון. אי התייצבות זו היא, כשלעצמה, עילה מספקת לדחיית בקשתם. * **עילה מהותית לדחייה:** בית המשפט גם מצא כי בקשתה של שיכון דירים בע"מ חסרת בסיס המבוססת על עקרונות יסוד של שוויון והוגנות בהליכי הצעת מחיר. * **דרישת "כרטיס כניסה":** השתתפות במכרז מחייבת הגשת הצעה תקפה עד למועד שנקבע ובהתאם לכללי המכרז. זה כולל הגשת ערבות בנקאית תואמת. * **אי הגשת הצעה תקפה:** שיכון דירים בע"מ לא הגישה כל הצעה עד למועד האחרון של 15/11/07. ההצעה היחידה שהוגשה על ידם הייתה ב-13/12/07, שמונה ימים לאחר סגירת ההצעות וזמן רב לאחר המועד האחרון. * **הצעה פגומה:** גם ההגשה המאוחרת לא לוותה בערבות הבנקאית הנדרשת. * **היעדר תוקף רטרואקטיבי:** ערבות בנקאית שהוכנה והוגשה לאחר הגשת הבקשה אינה יכולה לשלול רטרואקטיבית את זכאותה של שיכון דירים בע"מ להשתתף במכרז. * **הערות נוספות לגבי שיכון דירים בע"מ:** * **ספק בספק עילה לאי התייצבות:** בית המשפט הביע ספק בטענת שיכון דירים בע"מ כי הנסיעה לחו"ל מנעה פיזית את השתתפותם, מה גם שהמנהל היה מעורב במכרז נוסף באותו יום. זה מצביע על היעדר חשיפה מלאה. * **דרכי השתתפות חלופיות:** גם אם המנהל היה בחו"ל, החברה יכלה לארגן ייצוג משפטי או גורם מוסמך אחר להשתתף במכרז. * **עקרון העל:** יש לאזן בין המטרה של מימוש ערך לבעלי נכסים באמצעות מכירה לבין הדרישה להליך תקין, שוויוני והוגן לכל המציעים. מתן אפשרות לשיכון דירים בע"מ להשתתף לאחר שנודעו תוצאות המכרז מהווה הפרה של עקרונות אלה. * **הוצאות שנפסקו:** שיכון דירים בע"מ חויבה לשאת בהוצאות ובשכר טרחת עו"ד של המשיבים שהתנגדו לבקשתה. **ניתוח משפטי של BSA 5556/07 (לוינסקי)** * **ליבת המחלוקת:** הסוגיה המרכזית נסובה סביב הסכמים קיימים של מציעים עם חלק מבעלי הנכסים (למשל, הסכמי שירותי בנייה או עסקאות קומבינציה). שני המציעים, צוקר ולוינסקי, נכנסו למכרז עם הסכמים כאלה. * **כללי הצעת מחיר וציפיות:** * **רכישת כל הנכס:** כללי המכרז, כפי שפורסמו ואושרו על ידי בית המשפט, דרשו שכל ההצעות יהיו לרכישת כל הזכויות בנכס כולו. * **העדפה למימוש הסכמים קיימים:** זוכה בהצעה עם הסכמים קיימים מעדיף בדרך כלל לרכוש את מניות הבעלים שאינם מחויבים להסכמים כאלה במזומן, תוך כיבוד חוזים קיימים עם אחרים. זהו נוהג נפוץ, שבו זוכים במציעים מאפשרים לרוב לבעלים להתקשר בהסכמים חוזיים לאחר הגשת ההצעה. * **הצעתו הכשירה של לוינסקי:** לוינסקי הגישה הצעה כשירה, מתוך כוונה לרכוש רק את מניות הבעלים שלא היו קשורים לה חוזית בעת הגשתה. * **פרשנות הכונס:** הכונס טען כי כל ההצעות חייבות להתייחס לרכישת כל הזכויות בנכס כולו. * **פעולותיו וטענותיו של לוינסקי:** * **השתתפות לא פעילה:** לוינסקי הגישה הצעה כנדרש אך לא השתתפה באופן פעיל בהצעה על ידי הגדלת הצעתה מעבר להצעה הכתובה. * **בקשה לאחר ההצעה:** לוינסקי ביקש מבית המשפט להבהיר אם כונס הנכסים מתכוון למכירה חלקית, ואם כן, להורות על ביטול המכרז ומכירה חדשה שבה המציעים יקבלו הודעה ברורה על רכישת זכויות רק של בעלים שאינם מחויבים להם חוזית. * **טענה לאי הבנה:** לוינסקי טענה שאם הייתה יודעת שמציעים אחרים ירכשו רק חלק ממניות הבעלים למרות שהציעו את כל המגרש, היא הייתה נוהגת אחרת. בית המשפט התקשה להאמין לטענה זו, שכן ידוע כי למציעים יש לעתים קרובות הסכמים קיימים. * **נימוקי בית המשפט לדחיית בקשתו של לוינסקי:** * **אין בסיס לבקשה:** בית המשפט לא מצא בסיס לבקשתו של לוינסקי. כללי המכרז היו ברורים: הצעה על כל המגרש, המציע הגבוה ביותר זוכה, והזוכה אינו מחויב לרכוש את כל המניות במזומן אם קיימים הסדרים חוזיים אחרים ומוסכמים על הצדדים. * **לא מפתיע:** לוינסקי לא הופתע מכך שלמציעים אחרים יש הסכמים קיימים, ותנאי המכרז אפשרו מקרים כאלה. * **אי השתתפות פעילה:** לוינסקי בחרה שלא להגדיל את הצעתה במהלך המכירה הפומבית. היא קיבלה את התוצאה של אי זכייה בכך שלא השתתפה באופן פעיל. * **אין סיבוב שני:** בית המשפט לא ראה סיבה לאפשר "סיבוב שני" או לשקול מחדש את עמדתו של לוינסקי, גם אם היא נבעה מאי הבנה של התהליך. * **אין פגם בהתנהלות של צוקר או של כונס הנכסים:** בית המשפט לא מצא פגמים בהתנהלותו של צוקר או בתהליך של כונס הנכסים שהובילו לכך שצוקר היה המרבה במחיר. * **העיקרון המשפטי בדבר בעלות רוב/מיעוט:** בענייני מימוש (מכירה), גודל החלק בנכס המוחזק על ידי בעלים שהתקשרו מראש עם מציע אינו מכריע. זה שונה משימוש רגיל בקרקע שבו אינטרסים של רוב/מיעוט רלוונטיים. * **תוצאה עבור צוקר:** ההצעה הזוכה של צוקר אושרה, מה שאפשר לה לכבד כל הסכם שהושג עם הבעלים ולרכוש רק את מניותיהם של בעלים אחרים תמורת תמורה כספית, יחסית להצעתה הכוללת. * **הוצאות שנפסקו:** לוינסקי נצטווה לשאת בהוצאות ובשכר טרחת עו"ד של כונס הנכסים ומשיבים מתנגדים אחרים. **מסקנה כללית:** שתי הבקשות, תמ"ש 5575/07 (שיכון דרים בע"מ) ובע"מ 5556/07 (לוינסקי), נדחו. בית המשפט אישר את טוהר הליך המכרז המבוסס על עקרונות של שוויון, הגינות והקפדה על כללי המכרז. המכירה לצוקר אושרה בתנאי שהיא תוכל לכבד הסכמים קיימים עם חלק מהבעלים תוך רכישת המניות הנותרות במזומן.