ת"א 27064-10-22

תקציר

## ניתוח משפטי מקיף: ע"א 27064-10-22 חאג' נ' ג'ריס נג'יב ח'ורי (המנוח) ואח' **מבוא:** התיק הנדון עוסק בתביעה לאכיפת הסכם מכר במקרקעין, תוך שימוש בדוקטרינת "ביצוע בקירוב". בית המשפט המחוזי בחיפה, תחת כבוד השופט אחסאן כנעאן, נדרש להכריע בשאלה האם ניתן לאכוף את העסקה במתכונתה הנוכחית, לאחר שהליכים קודמים הגיעו למסקנה כי אכיפה מלאה כפי שנקבעה בהסכם אינה אפשרית. הניתוח שלהלן יתמקד בעקרונות המשפטיים והחידושים שבאו לידי ביטוי בפסק הדין, תוך התייחסות להשתלשלות העובדתית והמשפטית המורכבת. **רקע והשתלשלות העניינים:** העסקה נשוא הדיון נערכה בין התובע, מחמוד חאג', לבין המנוח ג'רייס נג'יב ח'ורי. העסקה כללה מכירת מגרש ספציפי מתוך חלקה רחבה יותר, על פי מפת חלוקה נטענת (תכנית חלוקה מש/8). הליכים קודמים בבית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון קבעו כי לא ניתן לאכוף את העסקה במתכונתה המקורית (העברת זכויות בחלק מסוים), וכי דין העסקה בטלות, תוך מתן הוראה להשבת כספי התמורה. בית המשפט העליון העיר כי ייתכן וניתן לאכוף את העסקה "בקירוב", על ידי מתן זכויות בחלק בלתי מסוים במקרקעין. בעקבות זאת, הוגשה התביעה הנוכחית, המבקשת לממש את העסקה ברוח זו. **עקרונות משפטיים וחידושים:** 1. **דוקטרינת "ביצוע בקירוב" (Cy Pres):** * **עיגון משפטי:** בית המשפט מרחיב בנוגע למקורותיה של דוקטרינת "ביצוע בקירוב" במשפט הישראלי. הוא מציין כי הדוקטרינה, שמקורה במשפט המקובל האנגלי, השתרשה במשפט הישראלי עוד לפני חקיקת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971. למרות שהחוקים החדשים אינם כוללים הסדר מפורש, היא נחשבת כמעוגנת בסעיף 4 לחוק החוזים תרופות (המסמיך את בית המשפט להתנות את אכיפת החוזה בתנאים המתחייבים מנסיבות העניין), ובנוסף, כחלק מעקרון תום הלב החוזי (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). * **מטרת הדוקטרינה:** בית המשפט מדגיש כי המטרה העיקרית היא לחתור, ככל הניתן, לקיום החוזה ולהגשמת המטרה העומדת ביסודו, גם כאשר ביצועו המדויק אינו אפשרי. אולם, יש להיזהר שלא לערוך חוזה חדש בין הצדדים או לשנות באופן מהותי את אופיו של החוזה המקורי. * **יישום במקרה זה:** בית המשפט קובע כי העברת זכויות במושע (חלק בלתי מסוים) במקום במגרש ספציפי, מהווה "ביצוע בקירוב" מקובל, כפי שאף נפסק בע"א 250/63 אהרונסון נ' פרידמן. הוא רואה בכך שלב מקדים לפירוק שיתוף, בו יוקצה לכל צד חלק ספציפי. כמו כן, הציפייה שחלקה חקלאית עשויה לשנות ייעוד למגורים בעתיד, אינה מהווה סטייה מהותית מההסכם המקורי. 2. **מעשה בית דין (השתק עילה והשתק פלוגתא):** * **התמודדות עם טענת מעשה בית דין:** הנתבעים טענו כי פסקי הדין בהליכים הקודמים מהווים מעשה בית דין החוסם את התביעה הנוכחית. בית המשפט דחה טענה זו, תוך הסתמכות על פסק דין ע"א 4576/16 Air Vai OOD נ' השטיח המעופף בע"מ. * **התהפכות תפקידי הצדדים:** נימוק מרכזי לדחיית טענת השתק העילה הוא שהתהפכות תפקידי הצדדים בין ההליך הקודם (בו חאג' היה נתבע) להליך הנוכחי (בו חאג' הוא התובע) שוללת, לרוב, את תחולת הכלל. * **היעדר הכרעה בסוגיות מרכזיות:** בית המשפט קבע כי סוגיית אכיפת ההסכם בקירוב כלל לא נדונה בהליך הקודם, וכן כי טענת ההגנה של הנתבעים בדבר היעדר זכויות בידי ג'רייס לא הוכרעה באופן סופי. * **הערת בית המשפט העליון:** בית המשפט העליון בהליך הקודם הותיר פתח להליכים עתידיים, במפורש, מה שמחזק את המסקנה כי אין מניעה להגשת התביעה הנוכחית. * **הבדל בין השתק עילה להכרעה בבית משפט:** בית המשפט מדגיש כי ההכרעה בהליך הקודם נסובה על אי-האפשרות לאכוף את העסקה במגרש ספציפי. לעומת זאת, התביעה הנוכחית מבקשת אכיפה במושע, מה שלא סותר את הקביעות הקודמות, אלא מהווה פתרון אפשרי. 3. **עסקאות נוגדות ודיני קניין:** * **טענות מוניר:** בית המשפט דחה את טענותיו של מוניר בדבר "התחשבנויות פנימיות" בינו לבין ג'רייס, אשר לטענתו עדיפות על פני זכויות חאג'. * **דרישת הכתב:** נקבע כי למוניר אין הסכם בכתב כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המבסס עסקה מול ג'רייס ויתר אחיו. * **היעדר רישום ואי-ידיעה:** ההתחשבנויות הנטענות לא באו לידי ביטוי ברישום, ולא הוכח כי חאג' ידע עליהן. * **חוסר תום לב והתנהלות פסולה:** התנהלותם של מוניר וג'רייס, הכוללת עסקאות נוגדות, ביצוע עסקאות ללא רישום, ואף התנהלות של ביצוע עסקאות נוספות שלא כדין, נחשבה חסרת תום לב. בית המשפט מציין כי מוניר התנהל באופן המקים לו סיכון משפטי, בהתאם להלכת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ), אשר מטילה את מלוא הסיכון על מי שהתנהלותו גרמה ל"תאונה משפטית". * **תכנית החלוקה מש/8:** בית המשפט קבע כי תכנית חלוקה זו אינה מבטאת בהכרח את "ההתחשבנות" הפנימית, אלא משמשת כבסיס לרכישת זכויות על ידי צדדי ג'. 4. **אי-צירוף צדדים נדרשים:** * **תיקון כתב התביעה:** בית המשפט הורה במקור על תיקון כתב התביעה כדי לצרף את כל בעלי החלקה הרשומים, בהתאם לדרישות הפרוצדורליות והמהותיות בתביעות הנוגעות לזכויות קניין. * **השלכות הלכת גבאי:** בית המשפט מפנה להלכת רע"א 1491/24 גבאי נ' קפיטולניק, המדגישה את החשיבות הקריטית של צירוף כלל הצדדים הרלוונטיים בתביעות הצהרתיות בנוגע לזכויות קניין, ובפרט בתביעות "חפצא" (In Rem), שכוחן יפה כלפי כולי עלמא. * **השפעת פסק הדין:** לאחר תיקון כתב התביעה, חלק מהנתבעים הודיעו כי הם משאירים את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט, כאשר הובהר כי פסק הדין לא יפגע בזכויותיהם הרשומות. בית המשפט קובע כי ההכרעה לא תשליך על הנתבעים שצורפו בשלב מאוחר, וכי סוגיות מחלוקת עתידיות (כגון תשלומי איזון בגין הפרשת דרכים) יוכרעו בתביעה נפרדת לפירוק שיתוף. 5. **תחרות זכויות מול המועצה המקומית (הפרשת דרכים):** * **קשיים בהסכם:** בית המשפט מציין את הקשיים הנוגעים להסכם בין האחים למועצה, לרבות היעדר חתימה של המועצה ואי-אישור רשמי. * **התנהגות הצדדים:** למרות הקשיים הפורמליים, הוכח כי הצדדים נהגו על פי ההסכם, והמועצה סללה את הדרכים, כאשר חאג' ידע על קיומן. * **הפרדה בין סוגיות:** בית המשפט מפריד בין סוגיית הפרשת הדרכים לסוגיית אכיפת העסקה. נקבע כי גם אם הזכויות בדרכים יועברו למועצה, או יירשמו על שם בעלי החלקה, הדבר לא מונע את רישום הזכויות במושע על שם חאג'. * **חלקו של ג'רייס בדרך הפרטית:** בהתאם להסכם עם המועצה, ג'רייס התחייב להעביר חלק מהדרך הפרטית. זכויותיו הרשומות של ג'רייס, בניכוי חלקו בדרך זו, עדיין עולות על היקף הזכויות שהתחייב להעביר לחאג'. 6. **החלת דוקטרינת "ביצוע בקירוב" כתרופה:** * **תחולת הדוקטרינה:** בית המשפט קובע כי הדוקטרינה יכולה לשמש כעילת תביעה בידי הנפגע (חאג'), כאשר זכויותיו הן "משונמכות" יחסית למה שהוסכם במקור (זכויות במושע לעומת מגרש ספציפי). * **התנהלות הנתבעת 1 (יורשת ג'רייס):** נתבעת 1 לא הביעה התנגדות מפורשת לביצוע בקירוב, וטענה לחוסר ידיעה לגבי מהות הזכויות. * **אי-התנגדות מצד ג'רייס:** אף שג'רייס הלך לבית עולמו, לא התנגד להסכם המכר בהליך הקודם, וניתן להניח שלא היה מתנגד לאכיפתו בקירוב. * **התנגדות יתר הנתבעים:** ליתר הנתבעים, למעט טענותיהם בדבר היעדר זכויות בידי ג'רייס, אין מעמד או זכות להתנגד לאכיפה בקירוב. **פסק הדין והתוצאה:** בית המשפט קיבל את התביעה, והורה על רישום זכויות על שמו של חאג' בהיקף של 609 מ"ר מתוך זכויותיו הרשומות של ג'רייס, במושע. **חידושים עיקריים:** * **הדגשת גמישות דוקטרינת "ביצוע בקירוב":** פסק הדין מדגים כיצד ניתן להשתמש בדוקטרינת "ביצוע בקירוב" כדי להגשים את כוונת הצדדים גם כאשר הפרטים המדויקים של העסקה אינם ניתנים לביצוע. המעבר מ"מגרש ספציפי" ל"זכויות במושע" נתפס כהתאמה סבירה. * **התמודדות עם מורכבות של ירושה וזכויות נדל"ן:** התיק מדגים את הקשיים המשפטיים הכרוכים בעסקאות מקרקעין במצב של ירושה, חלוקת זכויות בין יורשים, וקיומן של התחשבנויות פנימיות לא רשומות. * **תוקף פסקי דין קודמים בהתאם לנסיבות:** פסק הדין מבהיר כי פסקי דין קודמים, גם אם קבעו בטלות של עסקה במתכונתה המקורית, אינם חוסמים בהכרח הגשת תביעה לאכיפה בקירוב, במיוחד כאשר תפקידי הצדדים התהפכו, וסוגיות מהותיות לא הוכרעו. * **הפרדה בין סוגיות משפטיות:** בית המשפט מפריד בהצלחה בין סוגיית אכיפת העסקה בין חאג' לג'רייס, לבין סוגיות הקשורות לבעלות על דרכים ולתשלומי איזון עתידיים, המיועדות להכרעה בתביעה נפרדת לפירוק שיתוף. **הערות נוספות:** * בית המשפט מתנה את קבלת הזכויות על ידי חאג' בכך שלא יעשה בהן שימוש ייחודי ללא הגשת תביעה לפירוק שיתוף. * היקף ההוצאות שנפסקו (50,000 ₪) משקף את מורכבות התיק ואת הצורך להגיע להכרעה צודקת. **לסיכום:** פסק הדין מהווה דוגמה ליישום גמיש של עקרונות משפטיים, ובפרט דוקטרינת "ביצוע בקירוב", על מנת להגשים את כוונת הצדדים בחוזה, תוך התמודדות עם מורכבויות הקשורות ברישום מקרקעין, ירושה, והתנהלות משפטית קודמת. הוא מדגיש את החשיבות של הגנה על רוכשים, גם כאשר העסקה המקורית אינה ניתנת לביצוע במלואה, ומציב כלים להתמודדות עם "תאונות משפטיות" הנובעות מהתנהלות חסרת תום לב או רשלנות.