ערר 85018/16

תקציר

פסק הדין דן במניין השטחים הקובעים את שטחה של דירה, ובפרט לעניין הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. ועדות הערר במספר מחוזות, בהם תל אביב, חיפה וירושלים, קבעו באופן עקבי כי אין לכלול בשטח הדירה שטחי גג פתוחים שלא ניתן לבנות עליהם על פי תכניות תקפות לצורך חישוב הפטור. על החלטה זו ערערה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בטענה כי תכלית הפטור, שהיא חברתית במהותה, צריכה לכלול את שטח מרפסת הגג שכן הוא משפיע על תנאי המגורים ואיכות החיים של דיירי הדירה. עוד טענו כי יש להתחשב בהגדרת שטח דירה בתקנות התכנון והבניה, הכולל מרפסות, מרפסות מטבח ומרפסות גג בשטח הכולל. בנוסף, הוועדה המקומית העלתה את הנקודה כי חלק מהתוכניות מאפשרות בניית פרגולות, שיש לספור כחלק משטח הדירות. ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב בחנה לעומק את הטענות ודחתה את גישת הוועדה המקומית. הם הדגישו כי כוונת המחוקק מאחורי סעיף 19(ג) הייתה להעניק פטור לדירות מגורים עד אזור מסוים, מבלי להתחשב במצבה הכלכלי או בערכה של הדירה. הוועדה הצביעה גם על הקשיים המעשיים וחוסר העקביות בעמדת הוועדה המקומית, במיוחד לאור העובדה שהיא הובילה למצבים שבהם נמנע פטור מדירות עם גגות פתוחים, למרות שהשטח לאחר הרחבה לא עלה על 140 מ"ר. כמו כן, ועדת הערר מצאה כי ההגדרות שציינה הוועדה המקומית לגבי שטחי דירות במסגרות רגולטוריות אחרות אינן רלוונטיות לפרשנות חוק התכנון והבניה, שיש לו תכלית אחרת. לפיכך, אין לכלול את המרפסות הפתוחות ושטחי הגג בשטח הכולל של הדירה לצורך חישוב הפטור. באשר לטענת הוועדה המקומית בעניין הפרגולות, הסכימה ועדת הערר כי הן אינן מהוות שטחים פונקציונליים ואינן משנות את אופי הדירה. הוועדה הדגישה כי אזורים אלה מוצלים חלקית וחשופים לפגעי מזג האוויר, והגיעה למסקנה כי הם אינם יכולים להיחשב ראויים למגורים או לחלק אינטגרלי מהדירה. בסופו של דבר אישרה ועדת הערר את ההחלטות הקודמות של ועדות הערר במחוזות אחרים, ודחתה את עמדת הוועדה המקומית. הם קבעו כי אין לכלול את שטח מרפסת הגג הפתוחה בעת חישוב שטח הדירה לצורך הפטור לפי סעיף 19(ג). כן הורתה הוועדה המקומית להשיב את היטל ההשבחה ששילמו המערערים, בצירוף ריבית, ולשאת בהוצאות המערערים. עם זאת, בחלק מהערעורים נדרשו צעדים נוספים להוכחת יתר התנאים לפטור, ותתקבל החלטה משלימה לגביהם. ההחלטה התקבלה פה אחד.