ת"א 411/04

תקציר

התובעים, שהם יורשיו של מוחמד אחמד סאלח הדאיה, תבעו את הנתבע על כך שלא שילם פיצוי הולם בגין הפקעת מספר חלקות קרקע שבבעלותם. המקרקעין המדוברים הופקעו בשנת 1962 לצורכי ציבור, ובעוד הנתבע הציע לתובעים סכום כסף כפיצוי, התובעים סירבו בנימוק שהנתבעת קשרה את קבלת הסכום האמור לבחירת שיטת הפיצוי של התובעים. התובעים טענו כי שווי הקרקעות גבוה מזה שהוכר על ידי הנתבעת משום שחלקן שימשו כמטעי זיתים והיה להן פוטנציאל לשמש כמחצבות, וכן משום שיועדו למגורים. התובעים ביקשו מבית המשפט לקבוע את הפיצויים המגיעים להם, וכן ביקשו להוסיף לסכום הפיצוי הוצאות נלוות, כגון שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת עורך דין, כמקובל בתיקי הפקעות. בית המשפט שמע עדויות וקיבל סיכומים משני הצדדים. התובעים הציגו את חוות דעתו של השמאי נחום פרמינגר, אשר העריך את שווי הפיצוי בשתי שיטות, והגיעו למסקנה כי התובעים זכאים ל-14.5 ₪ למ"ר או 3.41 מיליון ₪ בסך הכל. השמאי פרמינגר הגיש גם חוות דעת משלימה המפרטת את העסקאות עליהן התבססה הערכתו, רובן מפסקי דין, פרסומי לשכת המקרקעין והחלטות שמאים מכריעים. התובעים הגישו גם את חוות דעתה של מתכננת הערים צהלה איצקין, שאישרה כי הקרקע המדוברת הינה בעלת זכויות בנייה למגורים וכי קיים ביקוש לבנייה באזור, למרות הקפאתה על ידי רשויות התכנון. הנתבעת הציגה את חוות דעתו של השמאי יצחק רוגובין, אשר העריך את שווי הקרקעות על סמך עסקאות השוואה, והגיעה למסקנה כי התובעים זכאים ל-500 ₪ לדונם או 559,115 ₪ בסך הכל. הנתבע הגיש חוות דעת גם על שימושי הקרקע שהיו קיימים באזור בשנת 1962, ועל היעדר ביקוש ו/או צורך בבנייה למגורים באזור בעת ההפקעה. בפסק דינו הכיר בית המשפט בכך שאמנם התובעים זכאים לפיצוי שהיה מעמיד אותם במצב בו היו נמצאים אלמלא התרחשה ההפקעה, אך גם פיצוי זה אינו אמור לשפר את מצבם. עוד הכיר בית המשפט בכך שהתובעים רשאים לבחור בשיטת הפיצוי המניבה את הפיצוי הגבוה ביותר, שיכול להיות שווי השוק של הקרקע בעת ההפקעה, או שווי דמי החכירה האבודים ממועד ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים בפועל, בתוספת ריבית. בית המשפט העדיף את שיטת ההשוואה על פני הגישה השיורית, ומצא כי חוות דעתו של השמאי רוגובין, שהתבססה על שיטת ההשוואה, סבירה ומדויקת יותר מחוות דעתו של השמאי פרמינגר. עם זאת, בית המשפט התאים את השווי לדונם שקבע השמאי רוגובין ל-500 שקל מהמועד הקובע, ואימץ שווי זה. בית המשפט דחה גם את טענות התובעים כי חלק מהקרקעות היו בעלות ערך גבוה יותר משום ששימשו לחציבה, שכן טענות אלה לא הוכחו. לפיכך קבע בית המשפט כי התובעים זכאים ל-140,726 ₪ עבור חלקה 58, 97,491 ₪ עבור חלקה 64, 129,695 ₪ עבור חלקה 158, 111,874 ₪ עבור 1/8 מחלקה 127, 4,514 ₪ עבור 1/4 מחלקה 153, 830 ₪ עבור חלקה 104 ו-1,076 ₪ עבור חלקה 123. עוד קבע בית המשפט כי התובעים זכאים לקבל פיצוי בגין הוצאות נלוות, שייקבע על ידי רשם בתי המשפט. לבסוף, בית המשפט הורה לנתבעת לשלם לתובעים סך של 912,845 ₪, בתוספת שכר טרחת עורך דין בשיעור של 20% מסכום זה, בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.