ת"א 41308-06-19

תקציר

## ניתוח משפטי: ת"א 41308-06-19 פלד ואח' נ' עירית תל-אביב-יפו ואח' **מבוא:** פסק הדין עוסק בתביעה לפיצוי והחזר השקעות במקרקעין, ותביעה שכנגד לדמי שימוש באותם מקרקעין. המקרקעין, המצויים ברחוב הלוחמים 19 בתל אביב, משמשים על ידי התובעים מזה שנים, כאשר קיימת הערת הפקעה לטובת הנתבעת (עיריית תל אביב-יפו). לבית המשפט נדרשו שתי חוות דעת שמאיות סותרות, ובסופו של דבר מונה מומחה מטעם בית המשפט. הסכמה דיונית בין הצדדים קבעה כי ההכרעה תתבסס על כתבי הטענות וחוות הדעת, ללא שלב הוכחות. **עיקר המחלוקת והקביעות המשפטיות:** 1. **מעמדם המשפטי של התובעים:** * **רשות מכללא:** בית המשפט קבע, בהתבסס על פסיקות קודמות, כי לתובעים הייתה "רשות מכללא" להחזיק במקרקעין. רשות זו הוגדרה כ"רשות חינם הדירה, הניתנת לביטול". * **ביטול הרשות:** הרשות בוטלה כדין על ידי הנתבעת. מועד ביטול הרשות שונה לגבי כל אחד מהתובעים: לגבי התובע 1 – בשנת 2012 (מועד משלוח הודעת ביטול הרשות), ולגבי התובעים 2 ו-3 – בשנת 2015 (מועד הגשת תביעת הפינוי הראשונית). * **זכות קניינית:** בית המשפט דחה את טענות התובעים בדבר זכות קניינית במקרקעין, וקבע כי הם פלשו למקרקעי ציבור. קביעה זו אושרה בפסק הדין בערעור. * **הלכת היפר חלף:** בית המשפט מתבסס על הלכת היפר חלף, לפיה "אין עוד רישיון מכללא במקרקעי ציבור" ו"צריכות להתקיים לטעמי נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור". 2. **תביעת התובעים להחזר השקעות:** * **העדר זכאות לפיצוי:** בית המשפט דחה את תביעת התובעים להחזר השקעות. הנמקות עיקריות: * **בנייה ללא היתר:** כל המבנים במקרקעין נבנו ללא היתר בנייה. * **חוסר תום לב:** התובעים בנו ללא היתר, התעלמו מצווים שיפוטיים, המשיכו לבנות גם לאחר קבלת הודעות על אי-חוקיות השימוש, ולא פינו את המקרקעין במועד שנקבע. * **הפקת רווחים:** חלק מהמבנים שימשו למגורים ולהפקת רווחים מעסקים (ללא רישיון). דוקטרינת הפיצוי בגין השקעות אינה חלה כאשר המושקעים הפיקו טובת הנאה כלכלית מהמקרקעין, ואף כאשר מדובר בנכס שלא משביח את הנכס עצמו לבעלים. * **התנגדות הבעלים:** התובעים המשיכו להשקיע במקרקעין לאחר שקיבלו הודעות על ההפקעה וייעוד הקרקע לצרכי ציבור. * **השפעת בנייה בלתי חוקית:** בנייה בלתי חוקית אינה משביחה את המקרקעין, ובמקרים מסוימים אף מהווה נטל נוסף (עלויות הריסה). * **הלכת דיאמנשטיין:** במקרים בהם שימש השטח לצרכים עסקיים, קיים שיקול נגד פסיקת פיצויים. * **העדר הוכחות לפיצויים לתושבים אחרים:** טענות התובעים כי הנתבעת פיצתה תושבים אחרים במתחם נדחו מחוסר הוכחות. * **עוגמת נפש:** תביעת התובעים בגין עוגמת נפש נדחתה גם היא, כנגזרת מדחיית תביעת ההשקעות, וכן בשל התנהלותם בחוסר תום לב. 3. **התביעה שכנגד לדמי שימוש:** * **קבלת התביעה:** התביעה שכנגד התקבלה באופן חלקי. * **קביעת תקופת השימוש:** בית המשפט קבע תקופות שימוש ראויות לחיוב בדמי שימוש, תוך התחשבות במשך החזקה, הפקת רווחים, אי-תשלום דמי שימוש, והתנגדות הנתבעת לשימוש. * **התובעת 2:** תקופה של שנתיים, החל מיום 1.1.2017 (כשנתיים לפני הפינוי בפועל). * **התובעים 1 ו-3:** תקופה של שנה, החל מיום 20.8.2013 (לתובע 1) ו-1.1.2016 (לתובע 3). * **חיוב לתקופה שלאחר הגשת התביעה:** בית המשפט חייב את התובעים בתשלום דמי שימוש גם לאחר מועד הגשת התביעה שכנגד ועד לפינוי בפועל (סוף שנת 2021), נוכח התנהלותם שלא קיימו את פסק הדין בערעור. * **בסיס חישוב דמי השימוש:** בהתבסס על חוות דעת מומחה בית המשפט, נקבע כי דמי השימוש ישקפו את שווי השימוש בקרקע בלבד, ולא בשילוב המבנים, שכן השימוש המיטבי לקרקע במצב זה הוא כפנויה. * **התעלמות מטענות לגבי זכויות הנתבעת:** טענות התובעים לגבי היעדר זכות קניינית של הנתבעת במקרקעין, וכן טענות לגבי הליכי ההפקעה, נדחו כטענות שכבר הוכרעו בפסק הדין ובפסק הדין בערעור (מעשה בית דין). **חידושים ודגשים משפטיים:** * **החלת הלכת היפר חלף:** בית המשפט ממשיך ומיישם את הלכת היפר חלף, אשר מצמצמת באופן משמעותי את האפשרות להכיר ברישיון מכללא במקרקעי ציבור, ומדגישה את הצורך בנסיבות חריגות ביותר. * **אי-הכרה בהשקעות פולשים:** פסק הדין מחזק את העיקרון כי פולשים למקרקעי ציבור, בפרט כאשר מדובר בבנייה ללא היתר והפקת רווחים, אינם זכאים להחזר השקעות, אף אם החזיקו במקרקעין תקופה ארוכה. * **חוסר תום לב כחסם לתביעה:** בית המשפט מייחס חשיבות רבה למרכיב תום הלב. התנהלות הכוללת בנייה בלתי חוקית, התעלמות מפסקי דין וצווים, והפקת רווחים, מהווה חסם מהותי לתביעת פיצויים. * **מעשה בית דין:** בית המשפט מקפיד על עקרון מעשה בית דין, ודוחה טענות שכבר הוכרעו בפסקי דין קודמים, על מנת למנוע טירחה כפולה ודיון חוזר. * **שיקול דעת בית המשפט בקביעת דמי שימוש:** גם כאשר התובעים נחשבים "בר רשות" שרשותם בוטלה, בית המשפט נוקט בשיקול דעת בקביעת תקופת החיוב בדמי שימוש, תוך התחשבות במכלול הנסיבות, לרבות משך החזקה, אופי השימוש, והתנהלות הצדדים. * **אימוץ חוות דעת מומחה בית המשפט:** בית המשפט מאמץ את חוות דעת מומחה בית המשפט ככלל, בפרט כאשר הצדדים ויתרו על חקירת המומחה, ואין טעמים מיוחדים לסתור את קביעתו. **סיכום:** פסק הדין מהווה דוגמה ליישום עקרונות משפטיים מובהקים בתחום דיני הקניין, המקרקעין והפלישה למקרקעי ציבור. הוא מדגיש את זכויות הציבור במקרקעין, את החשיבות של בנייה כדין, ואת ההשלכות המשפטיות החמורות של התנהלות בחוסר תום לב ובהתעלמות מהחוק ומהוראות בית המשפט. התביעה להחזר השקעות נדחתה באופן גורף, בעוד התביעה לדמי שימוש התקבלה באופן חלקי, תוך חיוב התובעים בסכומים משמעותיים.