ע"א 8637/10

תקציר

התיק נסוב סביב הסכם חכירה לחלקת אדמה מיום 15.10.1958 בין רשות הפיתוח לבין שלושה חוכרים. חוזה החכירה היה לתקופה של 49 שנים עם אפשרות להארכה ב-49 שנים נוספות. החוכרים בנו על המגרש בית מלאכה לנפחות ושילמו דמי חכירה שנתיים מתוך הנחה שכושר הבנייה הוא 120%. זכויותיהם של החוכרים המקוריים הועברו עם הזמן לגורמים אחרים. המערערת רכשה את זכויות החכירה בשנים 2006 ו-2007 וביקשה להאריך את החכירה. עם זאת, התעוררה מחלוקת לגבי היקף זכויות הבנייה בקרקע. מינהל מקרקעי ישראל דרש תשלום דמי חכירה מוזלים נוספים לבנייה על פי התב"ע הקיימת. בית משפט קמא דחה את טענת המערער, והוביל לערעור זה. שאלת הפרשנות העיקרית היא האם חוזה החכירה מזכה את החוכרים להגדיל את זכויות הבנייה מבלי לשלם דמי חכירה נוספים. השופטת ד' ברק-ארז, המשנה לנשיאה מ' נאור והשופטת נ' הנדל מסכימים כי יש לדחות את הערעור. מסקנתם היא כי הסכם החכירה, אף שהוא מנוסח בצורה מעורפלת, אינו מזכה את החוכרים להגדיל את זכויות הבנייה ללא תשלומים נוספים. דמי החכירה חושבו תמיד בהנחה של כושר בנייה של 120%, והמנגנון לעדכון האגרות בחוזה תומך בפרשנות זו. בנוסף, השופטים מציינים כי חוזים היסטוריים כמו זה אינם מתאימים לתנאי שוק הנדל"ן הנוכחיים ומציעים לחדשם או להחליפם כדי למנוע מחלוקות כאלה. פסק הדין מדגיש כי נדרשת הסכמת המשכיר לניצול זכויות בנייה נוספות בנכס, במיוחד כאשר הוא הבעלים של הקרקע וזכאי לרווחים ממנה.