ת"א 36997-07-14

תקציר

## ניתוח משפטי: פסק דין בתיק בוטיק הוטל ים המלח בע"מ ואריה פרידמן נ' מרדכי גרין (איבגי), צבי בורקו ומצלר יזמות ובניה בע"מ פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו עוסק במחלוקת מורכבת סביב הסכם שנכרת, לטענת התובעים, בעל פה. ניתוח זה יתמקד בעקרונות המשפטיים והחידושים שעלו מפסק הדין, תוך התבססות אך ורק על הנתונים שסופקו. **1. כריתת חוזה בעל פה ודרישת הכתב:** * **עיקרון משפטי:** סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, קובע כי חוזה יכול להיכרת בעל פה, בכתב או בכל צורה אחרת, אלא אם כן צורה מסוימת נדרשת על פי חוק או הסכם בין הצדדים. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט קבע כי בין התובע (פרידמן) לנתבע 1 (איבגי) נכרת חוזה מחייב בעל פה. קביעה זו התבססה על מגוון ראיות, ביניהן: * **התנהלות הצדדים:** לחיצת יד, הבנת הדברים כהסכמה מחייבת (כפי שעולה מהתכתבויות איבגי לאחר הפגישה). * **הודעות אלקטרוניות:** ההודעה של איבגי לפרידמן מיום 21.10.2012, שבה איבגי ביקש להגדיל זכויות בנייה ושלח תב"ע והיתר קיים, מצביעה על כוונה לפתח את הנכס. * **טיוטת הסכם:** למרות שלא נחתמה, טיוטת ההסכם ששלח איבגי ביום 4.3.2013, שדיברה על פיתוח הנכס מכוח תמ"א 38 וחלוקת רווחים מ"מכירת הקומה השנייה", תמכה בגרסת פרידמן. * **פגישה משולשת:** עצם קיום פגישה משולשת (עם בורקו) הובאה כחיזוק לגרסת פרידמן, גם אם לא הוכרעה מחלוקת בנוגע לתוכנה. * **גמירות דעת:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי לא הייתה גמירות דעת מצד איבגי. הובהר כי צד המקבל תמורה או את עיקר התמורה אינו יכול לטעון להיעדר גמירות דעת. התנהלותו של איבגי, שהציע לפרידמן 33% מהרווחים בקומה השנייה, נראתה כהודאה בקיום הסכמה כלשהי. * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מדגיש כי גם ללא מסמך בכתב, הסכם בעל פה יכול להיות מחייב, במיוחד כאשר התנהלות הצדדים, התכתובות ביניהם ורכיבים מהותיים של העסקה (כמו חלוקת רווחים) ניתנים להוכחה. הקביעה כי "עשינו עסקה בלחיצת יד" על ידי איבגי עצמו, שימשה כראיה חזקה לקיומה של גמירות דעת. **2. דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין (סעיף 8 לחוק המקרקעין):** * **עיקרון משפטי:** סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. "עסקה במקרקעין" מוגדרת בסעיף 6 לחוק כ"הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין". * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט בחן האם ההסכם בין הצדדים מהווה עסקה במקרקעין. נפסק כי איבגי לא התחייב להקנות לפרידמן בעלות או זכות אחרת בנכס, אלא התחייב להעביר לו 50% מהרווחים שייווצרו לו מהקמת הקומה השנייה. לפיכך, נקבע כי אין מדובר בעסקה במקרקעין שחלה עליה דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מבהיר את ההבחנה הדקה בין התחייבות להעברת זכויות בנכס (שדורשת כתב) לבין התחייבות לחלוקת רווחים הנובעים מפיתוח הנכס (שאינה בהכרח דורשת כתב, בהיעדר הוראה חוקית אחרת). זוהי הדגמה חשובה ליישום דרישת הכתב באופן מצמצם כאשר מהות ההסכם היא חלוקת רווחים ולא העברת בעלות או זכויות קנייניות. **3. מסוימות החוזה:** * **עיקרון משפטי:** לצורך כריתת חוזה מחייב, נדרשת הסכמה על פרטים מהותיים. * **יישום בפסק הדין:** טענת הנתבעים הייתה כי הצדדים לא הסכימו על עניינים מהותיים, כגון הגדרת המונח "רווחים" או אופן חישובם, ותנאי העסקתו של פרידמן. בית המשפט דחה טענה זו, וקבע כי הגדרת "רווחים" אינה גורעת מהמסוימות, שכן ניתן להגיע להסכמה על אופן חישובם. ההתנהלות של פרידמן, שחשף את הרעיון עוד בטרם סוכמו פרטי חישוב הרווחים, הצביעה על כך שהמושג "רווחים" לא היה מהותי בעיניו או בעיני איבגי בשלב זה. * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מדגיש כי מחלוקות בפרשנות מונחים אינן שוללות בהכרח את תוקף החוזה, וכי התנהלות הצדדים יכולה להצביע על מסוימות הדי הצורך של ההסכם. **4. הפגישה המשולשת ושינוי ההסכם:** * **עיקרון משפטי:** הסכם שנכרת ניתן לשינוי בהסכמה הדדית של הצדדים. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט קבע כי אין חולק שלא נכרת חוזה מחייב בפגישה המשולשת. גם אם הצדדים הסכימו עקרונית על חלוקה שווה (33.33%) לכל אחד, הסכמה זו הייתה מותנית בתשלום סך של 320,000 ₪ לפרידמן. משתנאי מתלה זה לא התקיים, נותרה בעינה ההסכמה המקורית שנכרתה בעל פה בין פרידמן לאיבגי (50% לכל אחד). * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מדגים את העיקרון לפיו שינוי הסכם מחייב דורש התקיימות של תנאים מוסכמים, ובהיעדרם, החוזה המקורי נותר על כנו. **5. מעורבותו של פרידמן במימוש זכויות הבנייה:** * **עיקרון משפטי:** כאשר צד טוען לקיום הסכם, עליו להוכיח את קיומו ואת פעולותיו בהתאם להסכם. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט שוכנע כי פרידמן היה מעורב בקידום הרעיון לקבלת היתר בנייה, כפי שעולה ממסמכים ומעדותה של גב' סטרז'ניק. העובדה שהיתר בנייה ניתן והמבנה נבנה, מהווה אישור לרעיון שהוצע על ידי פרידמן. בית המשפט דחה את טענת איבגי כי פרידמן לא פעל מספיק, וקבע כי עד לסילוקו על ידי איבגי, פרידמן פעל בתום לב. * **חידוש/הדגשה:** בית המשפט עמד על חשיבות הראיות הנסיבתיות (התכתבויות, עדויות) להוכחת קיום הסכם והתנהלות הצדדים. הדחייה של טענת איבגי כי פרידמן ניתק קשר, על בסיס עדותה של גב' סטרז'ניק, מדגישה את חשיבות עדויות עדים חיצוניים. **6. חישוב התמורה והתמודדות עם חוות דעת:** * **עיקרון משפטי:** בית המשפט אינו חייב לקבל חוות דעת מומחה ככתבה וכלשונה, ויכול לבחון אותה באופן ביקורתי. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט מתח ביקורת משמעותית על חוות דעת השמאי מטעם התובע, וציין כי לא התחשבה בעלויות חיוניות (הריסת מבנה ישן, חיזוק, תכנון, אגרות) ולא בדקה באופן יסודי את הנתונים. כמו כן, נשללה טענת התובעים כי יש לייחס את מלוא הרווח ממכירת האופציה להשבחת זכויות הבנייה. * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מדגים את הגישה הביקורתית של בית המשפט כלפי חוות דעת מומחים, ובפרט כאשר הן אינן מבוססות דיו או כאשר אינן מתחשבות בכלל העלויות הרלוונטיות. ההערכה של בית המשפט את שיעור הרווח הנובע מתמ"א 38 (60%) מהווה ניסיון לגישור והערכה על דרך האומדן, תוך איזון בין טענות הצדדים. **7. המחאת זכות:** * **עיקרון משפטי:** סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, התשכ"ט-1969, מאפשר המחאת זכויות, לרבות זכויות מותנות או עתידיות, ללא הסכמת החייב, אלא אם כן נשללה או הוגבלה העבירות. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט קבע כי המחאת הזכות של פרידמן לבוטיק הוטל ים המלח בע"מ תקפה. זאת, על אף טענות הנתבעים כי הזכות היא של חברות שבשליטת פרידמן ולא שלו באופן אישי, וכי ההמחאה אינה עומדת בתנאי החוק. נקבע כי המחאת הזכות עומדת בתנאי החוק, ואין מניעה להעברתה. * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מחזק את עקרון חופש ההתקשרות והמחאת זכויות, ומדגיש כי גם זכויות עתידיות או מותנות ניתנות להמחאה, ובכך מקנה גמישות לצדדים בעסקאות. **8. דחיית התביעה נגד נתבעים 2 ו-3:** * **עיקרון משפטי:** תביעה נגד צדדים שלא הוכח קשר חוזי או משפטי בינם לבין התובעים, תידחה. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט דחה את התביעה נגד צבי בורקו ומצלר יזמות ובניה בע"מ, משלא הוכח קשר חוזי מחייב בינם לבין פרידמן מעבר למחלוקת שהתגלעה בפגישה המשולשת (שלא הניבה חוזה). * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מדגים את העיקרון של אחריות אישית של הצדדים לחוזה, ודוחה תביעות נגד צדדים שאינם קשורים באופן ישיר להתחייבויות החוזיות. **סיכום:** פסק הדין מהווה דוגמה ליישום עקרונות דיני חוזים, לרבות כריתת חוזה בעל פה, דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין, מסוימות, גמירות דעת, והמחאת זכויות. בית המשפט הציג גישה פרגמטית, תוך הסתמכות על מכלול הראיות, התנהלות הצדדים והלכה פסיקתית. דחיית התביעה נגד חלק מהנתבעים והחישוב המורכב של התמורה, מצביעים על הניתוח המעמיק של בית המשפט במכלול הנסיבות. החידוש העיקרי נוגע לאישור תוקפו של הסכם בעל פה לעניין חלוקת רווחים, גם כאשר חלק מהפרטים ניתנים לפרשנות, תוך שמירה על דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין רלוונטיות.