בר"מ 27369-07-25

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, בהתבסס על המידע שסופק בלבד: **ניתוח משפטי: בקשת רשות ערעור על פסק דין מחוזי בענייני ארנונה – זיהוי המחזיק הקרוב ביותר בנכס** **הקדמה:** ההחלטה הנדונה עוסקת בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר קיבל ערעורים של המשיבות (שוכרות בקניון רננים) על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה. המחלוקת נסובה סביב חיובן של המשיבות בארנונה בגין שטחים ציבוריים בקניון, כגון חדרי שירות, תשתיות, מעברים, חדרי מדרגות ומדרגות נעות. **רקע עובדתי:** בשנת 2017, עיריית רעננה (המבקשת 1) החלה לחייב את חברת ניהול הקניון (המבקשת 2) בארנונה בגין שטחים נרחבים בקניון. לאחר הסכם פשרה בין העירייה לחברת הניהול, אשר קיבל תוקף של החלטה בוועדת הערר, חויבה חברת הניהול בחלק מהשטחים, ושוכרי הקניון (המשיבות), ביניהם הום סנטר, הולמס פלייס ושופרסל, חויבו בארנונה בגין יתר השטחים, שהוגדרו כ"שטחים ציבוריים". חיוב זה נעשה באופן יחסי לשטח המושכר על ידי כל שוכר. המשיבות, שלא היו צד להסכם הפשרה, הגישו עררים לוועדת הערר, שקבעה כי העירייה פעלה כדין בחייבה אותן. בית המשפט המחוזי הפך את החלטת ועדת הערר, וקבע כי חברת הניהול היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים הציבוריים, וכי המשיבות אינן מחזיקות בהם. **הסוגיה המשפטית המרכזית:** הסוגיה העיקרית הנידונה היא קביעת זהות ה"מחזיק" הקרוב ביותר בנכס לצורך חיוב בארנונה, כאשר מדובר בשטחים ציבוריים בקניון. קביעה זו נסמכת על מבחן הזיקה הקרובה ביותר, אשר נבחן לאור הוראות חוקיות, צווי ארנונה והסכמים חוזיים בין בעלי הנכס (המשכיר) לשוכרים. **החידוש המשפטי או הדגש בפסיקה:** 1. **הבחנה בין הסכם פשרה לבין הסכמים בין שוכר למשכיר:** בית המשפט המחוזי, ואף בית המשפט העליון בהחלטתו לדחות את בקשת רשות הערעור, הדגישו כי הסכם הפשרה בין העירייה לחברת הניהול אינו יכול לחייב את המשיבות, שכן הן לא היו צד לו. לעומת זאת, הסכמים בין חברת הניהול (המשכירה) לבין המשיבות (השוכרות) **רלוונטיים** לבחינת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, גם אם אינם יכולים להגדיר את זהות החייב בארנונה בניגוד לחוק. 2. **פרשנות סעיף 9.2 לצווי הארנונה:** המבקשות טענו כי סעיף זה, המורה על חיוב יחסי בגין רכוש משותף, נועד להחליש את החיוב של המשיבות. בית המשפט המחוזי קבע כי סעיף זה לא נועד להחליף את כלל היסוד בדבר חיוב בעל הזיקה הקרובה ביותר, אלא להסדיר את אופן החיוב במקרה של רכוש משותף, בתוך המסגרת של הזיקה הקרובה. בית המשפט העליון, בהחלטתו, לא קיבל את הטענה כי קביעות בית המשפט המחוזי הפכו סעיף זה ל"אות מתה", אלא ראה בכך יישום של הסעיף לנסיבות המקרה. 3. **עקרון הזיקה הקרובה ביותר:** הפסיקה מדגישה כי החיוב בארנונה מוטל על מי שבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, כפי שנקבע בחוק הרשויות המקומיות (הסדרת פריטת תשלומי חובה לרשות מקומית) והתקנות מכוחו. הסכמים חוזיים אינם יכולים לגבור על קביעה זו. עם זאת, הסכמים אלו יכולים לשמש כאינדיקציה לזכויות ולשימוש בנכס, ובכך לסייע בזיהוי הזיקה הקרובה ביותר. 4. **הגבלת רשות ערעור "בגלגול שלישי":** בית המשפט העליון חזר על ההלכה המושרשת כי רשות ערעור "בגלגול שלישי" בענייני ארנונה תינתן במשורה, ורק במקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה עלולה לגרום לעיוות דין. במקרה זה, בית המשפט קבע כי טענות המבקשות כוונו בעיקרן ליישום הדין על הנסיבות הפרטניות, ולכן לא הצדיקו מתן רשות ערעור. **השלכות משפטיות:** * ההחלטה מדגישה את חשיבותו של מבחן הזיקה הקרובה ביותר כקריטריון מרכזי לחיוב בארנונה, וכי הסכמים חוזיים אינם יכולים לגבור על קריטריון זה. * היא מבהירה את הרלוונטיות של הסכמים בין שוכר למשכיר לצורך בחינת הזיקה, תוך כדי הדגשת ההבחנה בין הסכמים אלו להסכמי פשרה או הסכמים שמטרתם להגדיר את זהות החייב בארנונה. * ההחלטה מחזקת את הסמכות של בתי המשפט המחוזיים כערכאה ראשונה לדיון בערעורים על החלטות ועדות ערר, ומגבילה את ההתערבות של בית המשפט העליון במקרים של יישום הלכה על עובדות. * היא משקפת את הזהירות הנדרשת בהתמודדות עם סעיפים בצווי ארנונה, כגון סעיף 9.2, תוך הבטחת שלא יגרמו לחיוב מי שאינו בעל הזיקה הקרובה לנכס. **סיכום:** בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור, תוך שהוא מאמץ את קביעותיו של בית המשפט המחוזי. נקבע כי טענות המבקשות אינן מעלות שאלות משפטיות עקרוניות החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים, וכי לא נגרם עיוות דין. ההחלטה מהווה אישור נוסף לעקרונות יסוד בדיני הארנונה, בדגש על מבחן הזיקה הקרובה ביותר, ובאופן שבו יש לפרש וליישם הסכמים חוזיים בהקשר זה.