ע"א 5025/03

תקציר

עניינו של התיק בערעור על חישוב מס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין, הקשור לעסקה בה רכשה המשיבה, אורלי חברה לבנין ופיתוח בע"מ, זכויות במגרש ממרלז ונאות עמיר. בתחילה רכשה מרלז את המגרש מחברת חלמיש, חברה עירונית לשיקום, עם התחייבות לפתח ולבנות עליו. מרלז מילאה התחייבויות אלה באופן חלקי, אך לא השיגה את היתר הבנייה בשל אגרות שלא שולמו. בהמשך התקשרה אורלי בהסכם לרכישת המגרש, תוך עמידה בהתחייבויותיה של מרלז, ומימנה אגרות עבור הוצאת היתר הבנייה. רשות המסים כללה עמלות אלה ב"שווי המכירה" של העסקה, ובכך השפיעה על מס הרכישה. ועדת הערר, לעומת זאת, ראתה בחוזה שתי עסקאות נפרדות: אחת למכירת מקרקעין ואחת למתן שירותים בנוגע להיתר הבנייה. בית המשפט קבע כי מימון שכר טרחה אינו יכול להיחשב כחלק מ"שווי המכירה". רשות המסים ערערה בטענה כי שכר הטרחה הוא תנאי יסודי למכירה, בהתחשב בדרישות החוזה ובתנאי תחילת הבנייה של חלמיש. בית המשפט צידד במערערת, בקובעו כי תשלומי שכר הטרחה הם חלק בלתי נפרד מהמהות הכלכלית של העסקה, ולכן יש לכלול אותם בחישוב מס הרכישה. ההחלטה הדגישה את התנהלותה בפועל של העסקה על פני חלופות היפותטיות, ואישרה שוב כי העמלות אינן ניתנות להפרדה משווי המכירה. הערעור התקבל, והמשיב חויב לשאת בהוצאות המשפט של המערער.