רע"א 73530-05-25

תקציר

## ניתוח משפטי של החלטה ברע"א 73530-05-25 (בית המשפט העליון) החלטה זו עוסקת בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דחה ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין. הסכסוך המרכזי נסוב סביב נזקי רטיבות בדירתה של המשיבה, תוך התייחסות לאחריות לתיקונים בדירת השכן (אם המבקש), ברכוש המשותף וכן בדירתה של המשיבה עצמה. **1. עקרונות משפטיים מרכזיים:** * **רשות ערעור ב"גלגול שלישי":** המשנה לנשיא, כבוד השופט נעם סולברג, מדגיש כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (כלומר, בקשת רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי, לאחר שכבר התקיים הליך ערעור בבית משפט זה) ניתנת רק במקרים חריגים. קריטריונים מרכזיים למתן רשות כזו הם: * **שאלה משפטית בעלת חשיבות כללית:** מתעוררת שאלה משפטית שאינה מוגבלת למקרה הספציפי, אלא יש לה השלכות רחבות יותר על המשפט. * **חשש לעיוות דין:** קיים חשש ממשי שנגרם לאחד הצדדים עיוות דין, כלומר, פגיעה מהותית בזכויותיו או קיפוח בלתי מוצדק. * **התקנון המצוי כחוזה:** טענתו המרכזית של המבקש היא שהתקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף (המפורט בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין) מהווה למעשה חוזה בין בעלי הדירות. לטענתו, מכוח עקרון זה, יש לבחון את האפשרות ליישם את הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) על סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, קרי – האם אכיפת התיקונים היא התרופה המתאימה, או שמא קיימים חריגים לאכיפה. * **סעיף 3(ב) לתקנון המצוי:** סעיף זה מקנה לבעל דירה את הזכות לדרוש מבעל דירה אחר שיבצע תיקון בדירתו, כאשר אי-ביצוע התיקון עלול לפגוע בדירתו של הדורש. * **סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות):** סעיף זה מפרט את החריגים לתרופת האכיפה, וכולל מקרים בהם החוזה אינו בר-ביצוע, אכיפתו כרוכה בכפייה לעבודה אישית, ביצוע צו האכיפה דורש פיקוח בלתי סביר, או שאכיפת החוזה בלתי צודקת בנסיבות העניין. **2. חידושים משפטיים ויישומם בפסק הדין:** * **הרחבת חזית אסורה:** בית המשפט קבע כי הטענה בדבר החלת סעיף 3 לחוק החוזים (תרופות) על סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, לא הועלתה בשלבים קודמים של ההליך. משכך, מדובר ב"הרחבת חזית אסורה", כלומר, העלאת טענה חדשה בשלב מאוחר של ההליך, שלא נדונה קודם לכן. קביעה זו מהווה חידוש מבחינת יישום דיני סדר הדין, שכן היא מונעת מהמבקש להעלות טענות חדשות בשלב הערעור, גם אם הן עשויות להיות בעלות חשיבות תיאורטית. * **פרשנות תחולת חוק החוזים (תרופות) על תקנונים:** גם אם הייתה נדונה הטענה בדבר תחולת חוק החוזים (תרופות), בית המשפט מביע דעה כי ספק רב אם הייתה מובילה לתוצאה שונה. הוא מנתח את סעיפי החריגים לאכיפה (סעיף 3) ומגיע למסקנה כי תיקון נזקי רטיבות אינו נופל בגדרם. הוא מדגיש כי במקרה כזה, אכיפה (ביצוע התיקונים) היא דווקא הפתרון הצודק, שכן הותרת הליקויים על כנם וקבלת פיצויים בלבד עלולים להוביל למצב בלתי נסבל עבור הנפגע (המשיבה). זהו יישום פרשני חשוב של דיני התרופות למסגרת יחסים בין שכנים בבית משותף, המדגיש את מטרתם של החוקים להבטיח חיים משותפים תקינים. * **הבחנה בין סוגיות משפטיות לסוגיות עובדתיות/מקצועיות:** בית המשפט מבחין באופן ברור בין טענות בעלות אופי משפטי כללי לבין טענות הנוגעות להערכת מומחה, קביעות עובדתיות או יישום תקנים מקצועיים. הוא קובע כי טענות מהסוג האחרון, גם אם היו מועלות במסגרת ערעור בזכות, חושפות את בית המשפט לביקורת שיפוטית מצומצמת ביותר, משום שהן נתונות לשיקול דעתן של הערכאות הדיוניות. יישום זה מחזק את עקרון סופיות הדיון ואת יעילות מערכת המשפט, ומונע דיונים חוזרים ונשנים בנושאים שכבר נדונו לעומק. **3. סיכום:** ההחלטה ממחישה את הגישה המצמצמת של בית המשפט העליון במתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". היא מדגישה את הצורך בהצגת שאלות משפטיות בעלות חשיבות כללית או חשש לעיוות דין, וכן את ההקפדה על כללי סדר הדין, כגון מניעת הרחבת חזית. בנוסף, ההחלטה מציגה פרשנות משפטית חשובה להחלת עקרונות חוק החוזים (תרופות) על סעיפי התקנון המצוי, תוך הדגשת חשיבותם של התיקונים הפיזיים למען תקינות החיים בבית המשותף. לבסוף, היא מאשררת את עקרון ההתערבות המוגבלת של ערכאת הערעור בקביעות עובדתיות ובשיקול דעתם של מומחים.