ע"א 7973/11

תקציר

התיק נסוב סביב החלת מס ערך מוסף (מע"מ) על עסקאות שכירות בישראל. סעיף 31(1) לחוק מע"מ פוטר עסקאות שכירות למגורים לתקופה של עד 25 שנים מחבות במע"מ. המערערים, שתי חברות נדל"ן (שליט ונוף ים), בנו דירות שהושכרו לדיירים באמצעות חברה ממשלתית בשם עמידר. השאלה העומדת על הפרק היא האם הסכמי השכירות בין המערערים לבין השוכרים מזכים בפטור ממע"מ המיועד לעסקאות שכירות למגורים. בית המשפט מגיע למסקנה כי הפטור אינו חל על הסכמי המערערים עם השוכרים. נמצא כי עמידר, ולא המערערים, הוא המשכיר המהותי בעסקאות. תפקידו של עמידר אינו רק של מתווך; יש לה מטרה עסקית בחוזים והיא מפעילה שליטה משמעותית על תהליך ההשכרה. מהיחסים החוזיים בין עמידר, המערערים והדיירים עולה כי עמידר הוא המשכיר העיקרי. ההסכמים בין המערערים לבין הדיירים תלויים ונגזרים ממערכת היחסים שבין עמידר לבין השוכרים. יתר על כן, מהות ההתקשרות בין המערערים לבין השוכרים נתפסת כהסדרה של יחסיהם, הנובעת מעסקאותיהם עם עמידר, ולא כעסקת שכירות עצמאית למגורים. בנוסף, דוחה בית המשפט את הטענה כי קיימות שתי עסקאות נפרדות: האחת בין עמידר למערערים, שיש לחייבה במס, והשנייה בין המערערים לבין השוכרים, המזכה בפטור. יודגש, כי הפטור חל באופן ספציפי על עסקאות שכירות למגורים, ותיאור זה אינו מתאים ליחסים בהם מעורבים המערערים. הקביעה כי עמידר הוא המשכיר המהותי מיושמת גם על דחיית טענות נוספות שהעלו המערערים. פסק דינה של השופטת זילברטל נתמך על ידי עמיתיה, השופטת ארבל והשופט רובינשטיין. אשר על כן, הערעורים שהגישו חברות הנדל"ן נדחים, וכל מערערת חויבה לשלם למשיבים 30,000 ₪ שכר טרחת עורך דין.