תא"מ 73699-12-18

תקציר

בטח, הנה ניתוח משפטי מפורט של פסק הדין, המתמקד בעקרונות המשפטיים ובחידושים: **ניתוח משפטי: תא"מ 73699-12-18 מרוביץ נ' כהן** **מבוא** פסק הדין עוסק בתביעה לתשלום דמי תיווך, תוך התמודדות עם שורה של טענות הגנה מצד הנתבעת, אשר נועדו לשלול את זכאות התובע לתשלום. ההכרעה המשפטית נסובה סביב פרשנות הסכמי התיווך, יישום חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), והערכת מהימנות העדויות. **העובדות הרלוונטיות והטענות המרכזיות** 1. **התובע:** מתווך במקצועו, המפעיל עסק תחת השם "מיקי השקעות". 2. **הנתבעת:** בעלת בית מגורים במושב פטיש. 3. **הסכם התיווך:** ביום 01.02.2013 נחתם בין הצדדים הסכם תיווך הכולל טופס בלעדיות. 4. **זכרון הדברים:** ביום 27.10.2017 נחתם בין הנתבעת לרוכש חדש, מר אהוד גדקה, זכרון דברים לעסקת מכר הנכס. 5. **התביעה:** התובע דרש דמי תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ מסך עסקת המכר עם מר גדקה, בהתבסס על ההסכם משנת 2013 וזכרון הדברים משנת 2017. 6. **טענות הנתבעת:** * **תשלום דמי תיווך בעבר:** הנתבעת שילמה לתובע דמי תיווך בגין עסקה קודמת עם "ה"ה דיפורטיו" בשנת 2013, עסקה שבסופו של דבר בוטלה. * **הבטחה לתשלום מופחת/חינם:** התובע הבטיח לה לגבות את שכרו מהקונה בלבד, או סכום סמלי בלבד מהנתבעת, וכי הוא יגבה את שכרו מהקונה בלבד. * **אי קיום רישיון תיווך:** התובע אינו בעל רישיון תיווך בתוקף, או פעל באמצעות שם העסק "מיקי השקעות" על מנת להתחמק מחובותיו. * **מעורבות בעריכת מסמכים משפטיים:** התובע היה מעורב בניסוח זכרון הדברים, דבר השולל את זכאותו לדמי תיווך לפי סעיף 12 לחוק. * **פקיעת ההסכם:** הסכם התיווך פקע, בין היתר, בשל חלוף הזמן או סיום תקופת הבלעדיות. * **עריכת זכרון הדברים:** פעולתו של התובע בעריכת זכרון הדברים שוללת את זכותו לדמי תיווך. **הכרעת בית המשפט – עקרונות משפטיים וחידושים** **1. מעמדו של התובע כמתווך בעל רישיון:** * **עיקרון משפטי:** סעיף 9(א) לחוק קובע כי מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך. סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר "מתווך במקרקעין" כמי שעוסק בתיווך במקרקעין, וסעיף 2 לחוק קובע כי מתווך במקרקעין (למעט חריגים) יהיה זכאי לדמי תיווך רק אם הוא בעל רישיון בתוקף. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעת בדבר העדר רישיון בתוקף. התובע הציג אישור מרשמת המתווכים המעיד על קבלת רישיון ב-2008 ותשלום אגרה שנתית לשנת 2017. בית המשפט קבע כי תשלום האגרה הוא תנאי לתוקף הרישיון, ולפיכך, בהינתן תשלום האגרה, הרישיון היה בתוקף בעת חתימת זכרון הדברים והסכם המכר (בשנת 2017). **2. הגורם לו יש לשלם את דמי התיווך – "מיקי השקעות" מול מיכאל מרוביץ:** * **עיקרון משפטי:** שמות עסקים (כגון "מיקי השקעות") אינם מהווים אישיות משפטית נפרדת מהבעלים (מיכאל מרוביץ). כאשר אדם פועל כעוסק מורשה, שם העסק הוא כינוי בלבד. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעת כי ההתחייבות לתשלום היא ל"מיקי השקעות" ולא לתובע באופן אישי, וכי הדבר נועד להתחמקות מחוסר רישיון. נקבע כי "מיקי השקעות" הוא שם העסק של התובע, כפי שעולה ממסמכים מרשויות המס. הנתבעת עצמה חתמה על ההסכם בו מופיע שם העסק וקיבלה חשבונית תחת שם זה. העובדה שהנתבעת לא העלתה טענה זו בזמן אמת מעידה על כך שהיא הועלתה רק כדי להימנע מתשלום. **3. מעורבות התובע בעריכת מסמכים משפטיים – סעיף 12 לחוק:** * **עיקרון משפטי:** סעיף 12 לחוק קובע כי מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אם הוא "עורך או מסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים למקרקעין, או מייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כאמור". * **יישום בפסק הדין:** הנתבעת טענה כי התובע ערך את זכרון הדברים. בית המשפט בחן את הראיות: * **זכרון הדברים:** הוכח כי זכרון הדברים היה מודפס, וכן כי היה בו סעיף שנכתב בכתב יד. * **עדות התובע:** התובע טען כי זכרון הדברים היה מודפס מהאינטרנט, וכי הוא אינו זוכר מי הביאו. הוא הודה כי כתב משפט מסוים בכתב ידו, אך טען שנעשה לבקשת הרוכש, מר גדקה, ולא מתוך רצון לערוך את המסמך. * **עדות מר גדקה:** תצהירו של מר גדקה כלל סתירות לגבי מי ניסח את זכרון הדברים וכיצד סוכמו דמי התיווך. * **החלטה:** בית המשפט לא השתכנע כי התובע ערך או סייע בעריכת המסמך במובן השולל זכאות לדמי תיווך. כתיבת משפט בודד בכתב יד, לבקשת צד, לא נחשבה כעריכה משפטית. בית המשפט גם דחה את הטענה להפעלת לחצים על הנתבעת. **4. פקיעת ההסכם:** * **עיקרון משפטי:** חוזה תיווך, ככל חוזה, עשוי לפקוע בהתאם לתנאיו, חלוף הזמן, או נסיבות חיצוניות. סעיף 9(ג) לחוק קובע כי תקופת בלעדיות שלא צוינה בהסכם תהיה 30 יום. * **יישום בפסק הדין:** * **תוקף ההסכם:** בית המשפט קבע כי ההסכם משנת 2013 לא פקע. הוא לא כלל תנאי פקיעה מפורש, והתובע איתר קונה (ה"ה דיפורטיו) ושילמו דמי תיווך עבור אותה עסקה. * **העסקה עם מר גדקה:** בית המשפט קבע כי העסקה עם מר גדקה היא עסקה חדשה, נפרדת מהעסקה עם "ה"ה דיפורטיו". נדרשה מציאת קונה חדש, והתובע אכן מצא קונה חדש. * **תקופת הבלעדיות:** נקבע כי תקופת הבלעדיות (ללא ציון מועד) הסתיימה לאחר 30 יום, ב-01.03.2013. עם זאת, פקיעת הבלעדיות אינה פוקעת את ההסכם כולו, המהווה הזמנת שירותי תיווך למציאת קונה לנכס. * **התנהלות הנתבעת:** בית המשפט התייחס לעדותה של הנתבעת כי חשבה שההסכם "תקף לכל החיים", אך קבע כי טענותיה לגבי אי רצון להתקשר עם התובע או כי הוא פנה אליה בניגוד לרצונה, לא הוכחו ולא נטענו כנדרש. **5. הבטחת התובע לתשלום מופחת/חינם:** * **עיקרון משפטי:** טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב (הסכם התיווך) דורשת הוכחה חזקה. * **יישום בפסק הדין:** בית המשפט דחה את טענות הנתבעת על הבטחות בעל פה של התובע. * **עדויות:** הנתבעת טענה כי שותפו של התובע, מר מקתובי, היה עד להבטחות. אולם, מר מקתובי לא הובא לעדות על ידי הנתבעת (למרות שהתובע ויתר על עדותו). אי הבאת עד רלוונטי פועלת לחובת הנתבעת. * **סתירות בגרסאות:** בית המשפט הצביע על סתירות בעדותו של מר גדקה לגבי סכום דמי התיווך ומועד הסיכום. * **סיכום עם אבי הנתבעת:** טענות לגבי סיכום בעל פה עם אבי הנתבעת על סכום מוגבל נדחו בשל היעדר הוכחה מספקת, ובמיוחד לאור קיומו של הסכם בכתב, והעובדה שהתובע עצמו לא נחקר על אותן שיחות. **6. אשם תורם חוזי (חידוש משפטי מסוים):** * **עקרון משפטי:** במסגרת יחסי חוזים, במקרים מסוימים, ניתן להטיל "אשם תורם" על צד, גם אם לא מדובר בהפרת חוזה קלאסית, אלא בהתנהלות שיצרה חוסר בהירות או מנעה מניעת מחלוקת. הדבר נובע מעקרונות תום הלב והצורך ביעילות מערכת המשפט. * **יישום בפסק הדין:** זוהי נקודה מעניינת בפסק הדין. בית המשפט קבע שהתובע זכאי לדמי התיווך, אך הטיל עליו אשם תורם חוזי בשיעור 20%. * **הנימוק:** בית המשפט סבר כי התובע לא יצר "וודאות עסקית טובה יותר" ביחס לחובת הנתבעת לשלם דמי תיווך בגין העסקה עם מר גדקה. למרות שההסכם משנת 2013 היה בתוקף, היה ראוי שהתובע, לנוכח חלוף הזמן (4 שנים), היה מחתים את הנתבעת על הזמנה חדשה בכתב, או לכל הפחות מזכיר לה באופן ברור את התחייבותה. * **מניעת התדיינות:** התנהלות זו, לדעת בית המשפט, הייתה מונעת את המחלוקת המשפטית או לפחות מצמצמת אותה. בית המשפט שם דגש על הצורך ביעילות מערכת המשפט, שזמנה משאב מוגבל. * **התוצאה:** דמי התיווך חושבו על 80% מסכום התביעה המקורי (33,696 ₪ במקום 42,120 ₪). **7. סכום התביעה וחישוב דמי התיווך:** * **חישוב:** בית המשפט קבע כי התובע זכאי ל-2% בתוספת מע"מ מסכום העסקה (1.8 מיליון ₪), שהם 42,120 ₪. * **הפחתת אשם תורם:** לאחר ניכוי 20% בגין אשם תורם, חויבה הנתבעת בסך 33,696 ₪. * **הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין:** חויבה הנתבעת גם בהוצאות המשפט ובשכר טרחת עורך דין, תוך התחשבות בכך שהתביעה התקבלה רק בחלקה. **סיכום והשלכות** פסק הדין מדגיש את חשיבות התיעוד הברור והעדכני בעסקאות תיווך, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות שנחתמות שנים לאחר ההסכם המקורי. בעוד שהתובע היה זכאי לדמי תיווך מכוח ההסכם המקורי, בית המשפט הותיר את חותמו על הדרך שבה התנהל התובע, בהטילו עליו אשם תורם. הדבר משקף מגמה משפטית הולכת וגוברת להטיל אחריות על צדדים לחוזה, לא רק בגין הפרה ישירה, אלא גם בגין התנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם חובות תום הלב, ובמיוחד כאשר התנהלות זו גורמת לבזבוז משאבים שיפוטיים. ההחלטה בנוגע לאשם התורם מהווה דגש על מחויבות מתווכים ליצור וודאות, גם כאשר ההסכם המקורי לכאורה מכסה את המקרה, במיוחד לאור חלוף הזמן והנסיבות המשתנות. הדבר מחזק את העיקרון כי "אי ידיעה" או "הנחה" אינן תחליף לתקשורת ברורה והסכמה מחודשת, במידת הצורך.