עפ"א 75754-08-25

תקציר

## ניתוח משפטי של פסק דין עפ"א 75754-08-25 (שיח' נ' מדינת ישראל - הרשות לאכיפה במקרקעין) **רקע:** העירעור נסב על החלטת בית משפט השלום שדחה בקשה לביטול צו הריסה מנהלי שהוצא כנגד מבנה בן שתי קומות. המערער טען כי המבנה נבנה עוד בשנת 2020, רק הקומה הראשונה הייתה מאוכלסת, והבנייה היתה בשלבי שיפוץ בלבד, אשר אינם טעונים היתר. כמו כן, טען לקיומו של "סיכוי ממשי" לשינוי ייעוד החלקה למגורים, וכן לפגמים בהליך הוצאת הצו. המשיבה, הרשות לאכיפה במקרקעין, טענה כי המבנה נבנה על קרקע חקלאית מוכרזת, שהבנייה נמצאת בשלבי הקמה, וכי לא הוכחו העילות לביטול הצו על פי סעיף 229 לחוק התכנון והבנייה. **עקרונות משפטיים וחידושים:** 1. **נטל ההוכחה ותקפות המעשה המנהלי:** בית המשפט המחוזי מדגיש את העיקרון לפיו למשיבה, כרשות מנהלית, עומדת חזקת תקינות המעשה המנהלי. מכאן, שהנטל להוכיח קיומו של פגם בהוצאת צו הריסה מנהלי מוטל על הטוען זאת, במקרה זה המערער. הנטל הוא להוכיח שבית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו 30 יום מיום שאוכלס, או שהעבודה האסורה הסתיימה. 2. **הגדרת "סיום הבנייה" בהקשר של צו הריסה מנהלי:** בית המשפט מבהיר כי מבחינת צו הריסה מנהלי, "סיום הבניה" או "אכלוס" משמעותם סיום כל שלבי הבניה באופן המאפשר אכלוס סביר. מבנה שאינו גמור, פתחים חשופים, קירות לא מטויחים, ועבודות טפסנות לא הושלמו – אינו נחשב כמבנה גמור. חשוב מכך, בית המשפט קובע כי יש לראות את המבנה כמכלול בעת בחינת מועד סיום הבנייה של מבנה לא חוקי, ואינו מתייחס רק לשלד. 3. **חשיבות הראיות והימנעות מהן:** בית המשפט מציין כי לו היה ממש בטענת המערער כי המבנה סוים ואוכלס, היה עליו להציג ראיות תומכות כגון חשבונות מים וחשמל, עדויות בעלי מקצוע, תמונות המעידות על מגורים, או עדויות בני משפחה. הימנעות מלהציג ראיות אלו מלמדת על קלישות הטענה. 4. **הליך ההתייעצות ומידע רלוונטי:** בית המשפט קובע כי ההתייעצות שקדמה להוצאת הצו הייתה תקינה. הוכח כי גם אם המבנה היה קיים במצב כלשהו בשנת 2020, לא היה זה מבנה גמור או מאוכלס. כמו כן, הוצגו בפני היועצת המשפטית תיק הפיקוח, תצהיר המפקח, דפית איתור, מזכר בדיקה, ותצלום אוויר משנת 2023 המלמד על קיום שלד. כל אלו, יחד עם המידע על הסטטוס התכנוני של התכנית הכוללנית (בהליך אישור), העניקו ליועצת המשפטית את הנתונים הנדרשים להחלטה. 5. **שיקולי סבירות ואכיפה:** בית המשפט מזכיר (בסעיף 13) כי גם בהליך מנהלי, כאשר מוצגות טענות עובדתיות ותצהירים, ובמיוחד כאשר נחקר המצהיר, בית המשפט רשאי (ואף חב) לבחון את מהימנות הטענות ואת המצהיר, ולא רק להכריע על פי נטלי הוכחה. הדבר מהווה חידוש מסוים, שכן לעיתים מתקיים ויכוח האם בהליכים מסוג זה נדרש ממד של מהימנות. 6. **"אופק תכנוני" והיתר בנייה:** בית המשפט מדגיש כי המערער לא הצביע על קיומו של היתר בנייה, וכן לא על "אופק תכנוני" המלמד על היתר קרוב. הדבר מחזק את טענת המשיבה כי מדובר בבנייה אסורה. **סיכום:** בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ואישר את החלטת בית משפט השלום, תוך שהוא מחזק את העקרונות לפיהם עומדת לרשות המנהלית חזקת תקינות, ונטל ההוכחה על הטוען לפגם מוטל עליו. בית המשפט הבהיר את ההגדרות הרלוונטיות ל"סיום בנייה" ולאכלוס לצורך צו הריסה מנהלי, והדגיש את חשיבות הצגת ראיות מספקות לתמיכה בטענות. כמו כן, נגע בית המשפט בחשיבות הליך ההתייעצות ובהצגת מידע רלוונטי לגורמים המייעצים, תוך הדגשת האפשרות לבחינת מהימנות בהליכים אלו.