ערר 1091-08-21

תקציר

פסק הדין מאשר בקשה להיתר בנייה בתנאים ספציפיים. הבניין המדובר ממוקם על קרקע המיועדת למגורים, וכן בחלקה למסחר ומשרדים. ההיתר הוא לבניית מעונות סטודנטים ושינויים כולל תוספות למבנה. השימוש במעונות הסטודנטים תואם את תכנית האב ואינו דורש אישור לחריגה. ההיתר מהווה סטייה מהיתר קודם, שינוי ייעוד המבנה מבית קולנוע, ולכן המבחן לאישור הוא התאמת הנכס לשימוש החדש. השימוש במבנה למעונות סטודנטים עומד במבחן זה. מדובר בשינוי קבוע והפרסום סביב הבקשה היה מספק. על הבניין חלה תמ"א 38, החלה על מבנים שנבנו לפני 1 בינואר 1980. הוא נחשב ל"מבנה מורכב", בעל שני אגפים: אחד למגורים ואחד לקולנוע. ניתן להחיל את חוק החיזוק על המבנה, גם אם לא הוכרז ככזה, ורק אגף הקולנוע יחוזק. מאחר שהבניין אינו מיועד למגורים, חל סעיף 14 לתמ"א 38, המאפשר להוסיף קומה אחת בתמורה לחיזוק רעידות אדמה. מדובר בפרויקט חיזוק ותוספת, לא פרויקט הריסה ובנייה מחדש. אין זכויות בנייה לא ממומשות על הקרקע, ולכן תוספת בנייה אפשרית רק מכוח תמ"א 38. לאחר בחינת התחשיבים לתוספות שונות, לרבות מעלית ומרחבים מוגנים, מחליטה הוועדה כי יש להפחית מהבקשה 193 מ"ר כדי לעמוד בדרישות התוכנית. הבקשה להיתר נותנת מענה הולם לדרישות החניה. גג הבניין, השייך למבקש ההיתר על פי תקנות הבית המשותף, יכול להפוך לגג משותף לדיירים. ניתן לבצע שינויים ברכוש המשותף שכן הם נחוצים לחיזוק המבנה ולועדה המקומית שיקול דעת לאשר אותם. חיזוק אגף הקולנוע אינו פוגע בזכויות הדיירים באגף השני. המבנה אינו מיועד לשימור, אך הוא נמצא בתוך אזור מורשת. הוכן תיק תיעוד וועדת השימור המליצה לאשר את הבקשה בתנאים. הקמת מעונות סטודנטים מעוררת קשיים, במיוחד לאור העובדה שהקרקע אינה מיועדת לשימוש זה, ופרויקט קודם בסמוך לא שירת לכאורה את ייעודו. עם זאת, הוועדה סבורה כי הפרויקט הנוכחי יהווה תוספת רצויה לשכונה ותאכלוס הסטודנטים ייטיב עם האזור. כדי להבטיח שהמבנה ישמש למעונות סטודנטים, ולא למגורים, קובעת הוועדה תנאים הכוללים: מעונות נגישים לסטודנטים עם מוגבלות; אישור השימוש בממ"מ כחדרים ציבוריים; הסכם התקשרות עם חברת ניהול למשך 10 שנים לפחות; כל חדרי המעונות ויחידת ההורים נשארים בידי בעלים אחד; מוני מים, חשמל וגז משותפים; ואין הצמדה של חללים משותפים ליחידה מסוימת. הוועדה המקומית תבטיח גם גישה חופשית ליחידות המסחריות בקומת הקרקע.