רע"א 4628/22

תקציר

בבית המשפט העליון רע"א 4628/22 החלטה **ניתוח משפטי של פסק הדין** החלטה זו בבקשת רשות ערעור (רע"א) בפני בית המשפט העליון דנה בסכסוך בנוגע לזכויות במקרקעין, אשר נידון קודם לכן בבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי. בית המשפט העליון, באמצעות השופטת דפנה ברק-ארז, החליט לדחות את בקשת רשות הערעור מבלי להידרש לתגובת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). **רקע עובדתי:** 1. **הסכם חכירה:** הסכסוך נסוב סביב חלקה בת כ-19 דונם, שהוחכרה למבקש (מר משה וינברג) על ידי רמ"י לתקופה ארוכה (49 שנים), החל מיום 1.9.2005. חוזה החכירה נחתם ביום 3.5.2010, לאחר שהמבקש היה בעל מניות בחברה שהחזיקה במקרקעין, והחברה התפרקה. ההסכם התבסס על תשריט חלוקה שהוסכם בין בעלי המניות. 2. **התחייבויות בחוזה:** במסגרת חוזה החכירה, התחייב המבקש לרשום את החכירה בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, החוזה כלל סעיפים המטילים ספקות בנוגע למעמדם הסופי של גבולות המקרקעין: * סעיף 30: קובע כי לרמ"י אין "כל אחריות לתכנון החלוקה או קבילותה התכנונית". * סעיף 20(א): מצהיר כי "החוכר מצהיר כי ידוע לו ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים כתוצאה משינויים בתכנון על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, הסדר קרקעות וכיוצא באלה". 3. **הליכים קודמים:** * הסכמת בעלי מניות שקיבלה תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי (ת"א 33845-08-16) העניקה למבקש זכות לפעול לרישום המקרקעין על פי תשריט החלוקה. פסק דין זה הובהר כמחייב רק את הצדדים לו, ואינו מחייב את רמ"י, שלא הייתה צד להליך. * בשלב מאוחר יותר, פנה המבקש לרמ"י בבקשה לחתום על תשריט החלוקה לצורך רישום החכירה. 4. **התביעה וההגנה:** * המבקש הגיש תביעה לבית משפט השלום (ת"א 46375-07-19) למתן צו עשה שיורה לרמ"י לחתום על תשריט החלוקה. * רמ"י טענה כי סירובה נובע מכך שבשטח המקרקעין מתוכננת "דרך גישה" שהיא מקרקעי ייעוד, בהתאם לתכנית מפורטת משנת 1981 (תכנית 225/03/6). * המבקש טען מנגד כי הדרך אינה עוברת במקרקעין, וכי תכנית מתאר מקומית מאוחרת יותר משנת 2006 (תכנית 251/02/6) גוברת ואינה מופיעה בה דרך. **הכרעת הערכאות הקודמות:** 1. **בית משפט השלום:** דחה את תביעת המבקש. קבע כי על פי המצב התכנוני החל, עוברת במקרקעין דרך סטטוטורית, ולכן סירוב רמ"י לחתום על התשריט היה כדין. בית המשפט אימץ את עדות עובדת המועצה האזורית יואב, שהוגשה במסגרת תעודת עובד ציבור, וקבע כי תכנית המתאר המאוחרת אינה מבטלת את הדרך המופיעה בתכנית המפורטת. בית המשפט דחה את טענת המבקש שיש לתת משקל לכך שהמקרקעין אינם משמשים בפועל לצרכי ציבור. עם זאת, בית המשפט הביע הסתייגויות מהתנהלות רמ"י ונמנע מלפסוק הוצאות לטובתה. 2. **בית המשפט המחוזי:** דחה את ערעור המבקש. בית המשפט המחוזי אימץ את קביעות בית משפט השלום העובדתיות בנוגע לקיום הדרך הסטטוטורית, וקבע כי רמ"י פעלה בסבירות ובתום לב בסירובה לחתום על התשריט. **הבקשה לבית המשפט העליון:** המבקש עתר לבית המשפט העליון לקבלת רשות ערעור (רע"א) על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בטענה כי בקשתו מעוררת שאלות משפטיות עקרוניות החורגות מעניינם של הצדדים. טענותיו העיקריות היו: * **שאלות עקרוניות:** לטענתו, עולה מפסק הדין כי רמ"י מחכירה קרקעות שלכאורה מהוות מקרקעי ייעוד, דבר המעלה שאלה עקרונית בנוגע לסמכויותיה. * **שיקול דעת שיפוטי:** טען כי לא היה מקום לשקול שיקולי סבירות החלטת רמ"י במסגרת הליך אזרחי, או לחילופין, שסירוב רמ"י לוקה בחוסר תום לב. * **התערבות עובדתית:** טען כי בית המשפט המחוזי היה צריך להתערב בממצאים העובדתיים של בית משפט השלום, במיוחד בנוגע לקבילות תעודת עובד הציבור ושאלת קיום התכנית לדרך. **ניתוח החלטת בית המשפט העליון (השופטת ברק-ארז):** השופטת ברק-ארז דחתה את הבקשה לרשות ערעור בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, וקבעה כי הבקשה אינה עומדת ב"אמת המידה המחמירה" של רשות ערעור ב"גלגול שלישי". * **דגש על נסיבות עובדתיות:** השופטת הדגישה כי על אף שהמבקש ניסה להציג את בקשתו כבעלת אופי עקרוני, היא נטועה בנסיבותיהן הקונקרטיות של הצדדים. עיקר המחלוקת נסובה על שאלות עובדתיות שהוכרעו על ידי הערכאות הקודמות, כגון קיומה של "דרך" במקרקעין. * **היעדר שאלה משפטית עקרונית:** לפיכך, השופטת קבעה כי הבקשה אינה מעוררת "כל שאלה משפטית עקרונית" שקיימת הצדקה לדון בה בבית המשפט העליון. * **היעדר עיוות דין:** השופטת ציינה כי לא התרשמה שדחיית הבקשה תגרום "לעיוות דין". * **הבהרה חשובה:** כ"למעלה מן הצורך", הזכירה השופטת כי הסכמת בעלי המניות בנוגע לחלוקת המקרקעין אינה מחייבת את רמ"י, שלא הייתה צד להסכמה זו. הבהרה זו מחזקת את המסקנה כי יש להפריד בין ההסכמות הפנימיות בין בעלי המניות לבין המחויבויות והזכויות החוזיות והתכנוניות מול רמ"י. **מסקנה משפטית:** החלטת בית המשפט העליון מדגישה את המגמה לצמצם את הדיון בבקשות רשות ערעור ב"גלגול שלישי", ובפרט כאשר הסכסוך נסוב בעיקר על שאלות עובדתיות שכבר נדונו והוכרעו על ידי הערכאות הקודמות. הדבר מבטא את תפקידו של בית המשפט העליון כבית משפט לעניינים עקרוניים, ולא כערכאת ערעור נוספת על ממצאים עובדתיים. כמו כן, ההחלטה מחזקת את העיקרון לפיו הסכמות פנימיות בין צדדים (כמו בעלי מניות) אינן מחייבות צדדים שלישיים (כמו רמ"י), אלא אם כן קיים הסכם או התחייבות ישירה מצדם. העובדה שהחוזה כלל סעיפים המגבילים את אחריות רמ"י לתכנון החלוקה ומציינים את האפשרות לשינויים תכנוניים, מחזקת את עמדתה של רמ"י כי אינה מחויבת לרישום על פי תשריט חלוקה שאינו תואם את המצב התכנוני העדכני.