רע"א 4217/04

תקציר

פסק הדין מתייחס לאופן חישוב היטל השבחה כאשר אושרו מספר תכניות השבחה ברצף ללא תשלום היטל, תוך פרשנות סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. שאלת הליבה היא האם יש לחשב את ההשבחה על ידי צבירת שיפורים מכל תכנית (שיטת מדרגות) או על ידי הערכת ההפרש בשווי הקרקע לפני התכנית הראשונה ואחריה (שיטת המקפצה). במקרה זה טענה המערערת לשיטת המדרגות, וטענה כי שיטת המקפצה כללה באופן שגוי עליות שווי שוק שאינן קשורות לשיפורים תכנוניים. ערכאות המשפט והערעורים העדיפו את שיטת המקפצה בשל פשטותה ויעילותה. עם זאת, הועלו חששות כי גישה זו עלולה לגבות גביית יתר מבעלי הקרקעות, שכן היא עלולה לכלול עליות ערך שאינן קשורות לתכנון, תוך פגיעה בעיקרון של חיוב רק בגין עליית ערך הנגזרת מתכנון. "המקפצה המנטרלת" נשקלה, שכן היא מנסה להחריג עליית ערך שוק כללית. בסופו של דבר, נקבע בפסק הדין כי יש להעדיף את שיטת המדרגות על פני הבטחת התחשבות רק בשיפורים הנגזרים מתכנון, ובכך לשמור על קשר סיבתי מובהק בין פעולות התכנון לבין היטל השבחה. החלטה זו משקפת העדפה של התאמה מדויקת לתכלית החוק על פני יעילות פרוצדורלית, המבטיחה כי הבעלים לא יחויבו במס מופרז בגין עליות ערך שאינן קשורות. ערעורו של המערער התקבל, והוחלט על חישוב מחדש של היטל ההשבחה בשיטת המדרגות, כאשר המשיב יישא בהוצאות המשפט של המערער.