ת"א 1165/05

תקציר

המחלוקת היא על הזכויות בשטחים בנויים וזכויות בנייה עתידיות בבית משותף ברחוב תל חי 7 בכפר סבא. התובע, קפלן, היה הבעלים של מחצית הקרקע עליה הוקם הבניין ויזם תוכנית בנייה שהובילה לבניית בניין מגורים בן שש קומות. קפלן מכר את זכויותיו בקרקע תמורת פיצוי כספי ושתי דירות עם חניות ומחסנים צמודים, כמפורט בהסכם הבנייה. הנתבעים הראל ושרוני רכשו דירות דופלקס מהחברה הקבלנית י. מאיה בע"מ. בהמשך אושרה תכנית המאפשרת שימוש בשטחי גג סגורים שלא היו נגישים קודם לכן. שרוני התאים את שטח הגג הסגור הסמוך לדירתם, ואילו הראל טרם עשתה זאת. קפלן תבע את הראל, שרוני ואחרים, וביקש, בין היתר, את רישום הבית המשותף, אליו הסכימו הנתבעים תוך שמירה על הזכות להכריע בתביעות הנוגעות לשטחי הגג הסגורים וזכויות הבנייה העתידיות. הראל גם תבעה את קפלן, בבקשה להצהיר כי הם בעלי הזכויות בשלושת הגגות הסגורים הצמודים לדירתם. בית המשפט פסק לטובת הנתבעים, הראל ושרוני, בסוגיית הגגות הסגורים. שוכנע כי קפלן, בהסכם הקומבינציה עם הקבלן, לא שמר על זכויות כלשהן בשטחי הגג הסגורים וכי שטחים אלה הוקנו לקבלן, המקנים לו את הזכות למכור אותם לרוכשי הדירות. בית המשפט ביסס את מסקנתו על מספר גורמים. ראשית, הסכם הקומבינציה ונספחיו לא כללו כל הוראה המעידה על כך שלקפלן נותרו זכויות כלשהן בשטחים נוספים בבניין. שנית, הימנעותו של קפלן מלהציג את המפרט הטכני שצורף להסכם הקומבינציה, אשר עשוי היה לתמוך בטענתו, הייתה חשודה. שלישית, עדותו של קפלן לא הייתה עקבית וסותרת, ולכן היא אינה אמינה. רביעית, התנהגותם של הנתבעים, שנשאו בעלויות התחזוקה של חללי הגג הסגורים, תמכה בטענת הבעלות שלהם. חמישית, הסכמי המכר בין הקבלן לבין הראל ושרוני הסמיכו את הקבלן להחריג את שטחי הגג הסגורים מהרכוש המשותף, מה שמרמז על כך שלקפלן לא נותרו זכויות כלשהן בהם. שישית, מסמך המעניק להראל זכויות בשטחי הגג הסגורים, אף שלא נחתם על ידי הראל, ייצג הסכמה רצונית ובלתי מסויגת הן של הראל והן של הקבלן. בית המשפט הכריע גם בסוגיית זכויות הבנייה העתידיות, וקיבל את טענתו של קפלן כי זכויות אלה מוקנות לו, שכן הנתבעים לא התנגדו לטענה זו. גם תביעתה של הראל נגד קפלן, שביקשה הצהרת בעלות על הגגות הסגורים, התקבלה. בית המשפט הורה לקפלן לשלם לנתבעים שכר טרחה, בסכומים שייקבעו, ולא הטיל הוצאות נוספות על מי מהצדדים. פסק הדין ניתן בהעדר הצדדים ביום 25.10.2009, והמזכירות הונחה לשלוח העתק רשום של פסק הדין לצדדים.