ע"מ 24147-02-17

תקציר

המקרה הנדון הוא ערעור על שומת מס בגין חמש עסקאות מקרקעין שביצעה המערערת. השאלה העיקרית היא האם עסקאות אלה בוצעו על ידי המערער כעוסק במסגרת עסקיו, כלומר הן חייבות במס ערך מוסף (מע"מ). על בית המשפט להכריע האם המערער נחשב ל"עוסק" כהגדרתו בחוק מע"מ, ואם כן, האם העסקאות בוצעו "במסגרת עסקיו". הגדרת "עוסק" בחוק מע"מ היא מעגלית, המתייחסת לאדם המוכר נכסים במהלך עסקיו. לפיכך, בית המשפט פונה לדיני מס הכנסה כדי לפרש את המונח "עסק", ומחיל מערכת מבחנים שנקבעה בפסיקה כדי להבחין בין עסקה ברמה הונית/פרטית לעומת רמה פירותית. מבחנים אלה כוללים את אופי הנכסים ואיכותם, תקופת ההחזקה, שיטת המימון, תדירות העסקאות והיקפן, מומחיותו של הנישום, קיומו של מנגנון ומבחני השבחה וייעודו של מבחן התמורה. רוב הבדיקות הללו מושכות לכיוונים מנוגדים במקרה זה. עם זאת, בהפעילו את "מבחן הגג", הבוחן את הנסיבות בכללותן, מוצא בית המשפט כי עסקאותיו של המערער בוצעו "במסגרת עסקיו". המערערת הינה משקיעת נדל"ן מנוסה אשר רוכשת, מחזיקה ומוכרת נכסי נדל"ן למעלה מ-25 שנה. הנכסים המדוברים מגוונים, רבים, וכרוכים בסכומי כסף גדולים. הם התנהלו לעתים קרובות בשותפות עם אחרים, כולל עורך דין המתמחה בנדל"ן. העובדה שחלק מהנכסים הוחזקו זמן רב אינה עולה על הגורמים האחרים. זאת ועוד, רישומו של המערער כעוסק בפעילות מקרקעין תומך בקביעה כי הוא "עוסק". בית המשפט דוחה גם את טענתה החלופית של המערערת, לפיה מאחר שלא נוכה מס תשומות בעת רכישת המקרקעין הנדונים, יש לפטור אותם ממס עסקה. המערערת יכלה לנכות מס תשומות בעת הרכישה, ובית המשפט מסכים להחלטת המשיב לחשב את המס רק על הרווח הנובע מהמכירות. בסופו של דבר, הערעור נדחה. המערערת מחויבת לכסות את הוצאות המשיב, בסך 25,000 ₪, בתוך 30 יום.