דנ"א 6811/04

תקציר

פסק הדין נסוב סביב סוגיית החבות במס שבח במכירת דירות תמורה המתקבלות על ידי בעלי מקרקעין בעסקת קומבינציה, המכונה מכירה חלקית. בית המשפט התמקד בקביעת "מועד הרכישה" ו"שווי הרכישה" של דירות אלה לצורכי חישוב מס. הוריו של המשיב רכשו זכויות חכירה במקרקעין מסוימים בשנת 1945, עליהם נבנה בית מגורים. לאחר מותם הורשו הזכויות למשיב ולאחותו. בשנת 1987 העבירה האחות את חלקה למשיב. בשנת 1994 התקשר המשיב בהסכם קומבינציה עם חברת בנייה, שבמסגרתו בנתה החברה דירות, מתוכן שתיים עבור המשיב ואמו. המשיב ביקש פטור ממס רווחי הון על עסקת הקומבינציה, שניתן. עם זאת, בהמשך חלקה רשות המסים על עמדת המשיב באשר ל"מועד הרכישה" ו"שווי הרכישה" למכירת דירות התמורה. בית המשפט העניק דיון נוסף כדי לפתור את הסוגיה. דעת הרוב, בראשות השופט גרוניס, קבעה כי "מועד הרכישה" של דירות התמורה צריך להיות מועד עסקת הקומבינציה, ואילו "שווי הרכישה" צריך להיגזר משווי הדירות באותו מועד. גישה זו מונעת כפל מס ומתיישבת עם כוונת המחוקק העומדת מאחורי חוקי המס הרלוונטיים. השופט גרוניס פירש את ההוראות הרלוונטיות, קרי סעיפים 21, 37 ו-49א לחוק מיסוי מקרקעין, לטובת תוצאה זו, למרות האתגרים הלשוניים. השופטת נאור, בהתנגדותה, טענה כי "מועד הרכישה" ו"שווי הרכישה" צריכים להתבסס על המועד ההיסטורי של רכישת המקרקעין, שהוא 1964 במקרה זה. היא הדגישה כי אין להתעלם ממבנה עסקת המכר החלקית, והחלת פיקציה של מכירה מלאה רק בשלב הפטור אינה צודקת. לדבריה, הנישום לא אמור ליהנות מתשלומי מס מופחתים הנלווים למכירה חלקית תוך שהוא תובע את היתרונות של מכירה מלאה במכירת דירות תמורה. השופטת ארבל והמשנה לנשיא ריבלין הסכימו עם דעת הרוב, והדגישו את הצורך להימנע מכפל מס ואת הפרשנות ההגיונית של החוקים הרלוונטיים. בסופו של דבר דחה בית המשפט את העתירה והורה לעותר לשלם שכר טרחת עורך דין בסך 30,000 ₪.