ערר 85224/14

תקציר

פסק הדין דן ברציונל הכלכלי העומד מאחורי תוכניות פינוי בינוי, הידועות גם כפרויקטים של פינוי בינוי, שמטרתן לחדש שכונות ותיקות ולנצל קרקעות בצורה יעילה יותר בישראל. פרויקטים אלה כוללים פינוי דיירים ממתחמים ישנים, הריסת מבנים ובניית חדשים בצפיפות גבוהה יותר ותשתיות ציבוריות משופרות. הדיון מתמקד בכדאיות הכלכלית של פרויקטים אלה ובתפקיד היזמים ביישומם. בית המשפט מכיר בצורך בהתחדשות עירונית וביתרונות של פרויקטים של פינוי בינוי, לרבות ניצול טוב יותר של הקרקע, מתן תשתיות והתחדשות שכונות. היא מכירה באתגרים ובמכשולים העומדים בפני יזמים בביצוע פרויקטים מסוג זה, לרבות קבלת הסכמת כל הדיירים, אישורי תכנון ומימון. בפסק הדין מודגש כי פרויקטים אלה מונעים על ידי מנגנון השוק החופשי, שמטרתו למקסם את הרווחה המצרפית ולקדם צדק חברתי ומעורבות ציבורית. בית המשפט מבהיר את תפקידו של תקן 21, הקובע את הפירוט המינימלי הנדרש בשומות מקרקעין לצורך שמאות כלכלית של תכניות פינוי-בינוי. הוא קובע כי תקן 21 מסייע לוועדה המחוזית להחליט על מספר יחידות הדיור כדי להפוך את הפרויקט לכדאיות עבור יזמים, והוא אינו בית משפט לערעורים על התוכנית או על הוועדה המחוזית עצמה. לאחר מכן עובר פסק הדין להיטל השבחה, מס המוטל על עליית ערך הקרקע עקב תכניות מאושרות. הוא דן בפרשנות המונח "בעלים" בהקשר של פרויקטים של פינוי בינוי, ומגיע למסקנה כי אין לראות ביזם כבעלים אלא כקבלן מבצע. בית המשפט שם דגש על פרשנות מהותית של דיני המס ועקרון הצדק החלוקתי, במטרה להבטיח כי הנהנים מקרקע משופרת יחלקו את ההתעשרות עם הקהילה. בית המשפט ממליץ להעריך את היטל ההשבחה על בסיס התמורה שקיבלו בעלי הדירות הישנות, שהם הנהנים האמיתיים מהתכנית. היא מציעה לתת משקל כמעט מוחלט לעסקאות השוואה בתוך מתחם הפינוי-בינוי, תוך הכרה במאפייניו הייחודיים של שוק הפינוי-בינוי. בעלי הדירות זכאים לפטור מהיטל השבחה אם התגוררו בדירה ארבע שנים לאחר אישור התכנית או השלמתה. לבסוף, הערעורים נסגרים ללא צו להוצאות, והמשיב נדרש להציג שומה חדשה בהתאם להוראות פסק הדין. ההחלטה נועדה לספק בהירות וודאות בתהליך הפינוי בינוי, ולהבטיח כי היטל ההשבחה מיושם כראוי במסגרת פינוי בינוי.