ו"ע 10216-07-14

תקציר

הדיון נסוב סביב התשתית המשפטית בנוגע למיסוי על שכר דירה וניכוי פחת בגובה מס הכנסה. בית המשפט דן בשלוש אפשרויות עבור בעלי דירות המעוניינים להשכיר את נכסיהם: אפשרות המס המלא, אפשרות המס המופחת ואפשרות הפטור המלא. האפשרות הראשונה כרוכה בתשלום המס השולי החל על הכנסות משכירות לאחר ניכוי הוצאות מותרות ופחת. במקרה של מכירת הנכס, אין הוצאות שוטפות או ניכויי פחת מותרים. האפשרות השנייה מחייבת את בעל הבית לשלם שיעור מס מופחת של 10% על הכנסות משכירות ללא ניכויים. עם זאת, בעת מכירת הנכס, סכום הפחת המרבי שניתן היה לתבוע מתווסף לשווי המכירה. האפשרות השלישית מעניקה פטור מלא מתשלום מס על הכנסות משכירות עד לתקרה מסוימת. השאלה העיקרית עליה מבקש בית המשפט להשיב היא כיצד מחשבים מס שבח בעת מכירת נכס למגורים המושכר למגורים, תוך התמקדות באפשרות השלישית, מסלול הפטור המלא. טענת המערערת היא כי היעדר הוראה מפורשת בעניין זה בחקיקה מרמז על הסדר שלילי, דהיינו אין להתחשב בפחת בחישובי מס שבח. פסק דינו של בית המשפט מצדד בעמדת המשיב, ומפרש את החוק כמשתמע מכך שהפחת אכן ניתן לניכוי. הרציונל העומד מאחורי פרשנות זו הוא מניעת ניכוי כפל הוצאות, תוך הקפדה על כך שלא יתבע פחת פעמיים, פעם אחת בגובה מס הכנסה ופעם נוספת בעת חישוב מס רווחי הון. יתר על כן, בית המשפט מדגיש כי מטרת המחוקק לעודד בעלי דירות להשכיר את נכסיהם משרתת טוב יותר בכך שלא יאפשר ניכויים במהלך המכירה, שכן הדבר יתמרץ בעלי דירות להמשיך ולהשכיר. פסק הדין דן גם במשקלן של הוראות הביצוע שהוציאה רשות המסים, והגיע למסקנה כי הן אינן מחייבות מבחינה משפטית וניתנות לשינוי בכל עת. במקרה דנן, בית המשפט מיישר קו עם פרשנותו של המשיב לחוק, ומוצא אותה כגישה הסבירה והתכליתית יותר. לבסוף, בית המשפט מתייחס לטענת המערערת בדבר הסתמכות על הוראות ביצוע קודמות, ומוצא אותה בלתי משכנעת בשל היעדר ראיות והעיקרון הכללי לפיו ניתן לשנות הנחיות מנהליות בכל עת מבלי לשאת באחריות. ככלל, הערעור נדחה, ובית המשפט מורה למשיב לחשב מחדש את מס השבח בהתאם לפסק הדין.