ת"א 48/08

תקציר

החלטת בית המשפט מתייחסת לשתי עסקאות נדל"ן סותרות של מכירת אותה קרקע. העסקה הראשונה התרחשה בשנת 1999, כאשר עדנאן מכר 1/6 מהחלקה למשפחת אבו עיאש. העסקה השנייה בוצעה בשנת 2006 כאשר עדנאן מכר 11/90 מהחלקה למש. הסוגיה המרכזית שבית המשפט היה צריך להכריע בה הייתה איזו משתי העסקאות הייתה בעלת עדיפות. השופט פתח בסיכום העובדות שאינן שנויות במחלוקת. הוא ציין, כי שתי העסקאות אינן שנויות במחלוקת בין הצדדים וכי עדנאן אכן ניהל שתי עסקאות סותרות עבור אותה קרקע. כמו כן, לא הייתה מחלוקת כי משפחת אבו עיאש לא רשמה הערת אזהרה בגין העסקה הראשונה עד שנת 2007, ואילו הערת אזהרה בגין העסקה השנייה נרשמה זמן קצר לאחר השלמתה בשנת 2006. לאחר מכן ניתח השופט את התנהלות הרוכשים בשתי העסקאות. הוא בחן תחילה את העסקה השנייה, וציין כי אם בית המשפט ימצא כי הרוכשת, מש, פעלה בחוסר תום לב, ניתוח העסקה הראשונה יהיה מיותר, והעסקה השנייה תקבל עדיפות. השופט קבע כי מש פעל בתום לב. הוא ערך בדיקת נאותות, ביקר בנכס מספר פעמים, בירר עם השכן ושכר עורך דין שיבדוק את מצב הזכויות בחלקה. יתר על כן, מש לא ידע על העסקה הראשונה עד לאחר שחתם על החוזה. השופט קיבל את עדותו של מש כמהימנה והגיע למסקנה כי רכש את הנכס בתום לב ובתמורה יקרת ערך. עם זאת, השופט ציין כי התנאי להשלמת העסקה לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין - רישום בטאבו - לא התקיים, שכן נכתבה הערת אזהרה בלבד. לאחר מכן, השופט פנה לעסקה הראשונה. הוא גינה את התנהלותו של עדנאן ותיאר אותה כמטעה וכבעלת חוסר תום לב משווע. עדנאן מכר את אותה קרקע לרוכשים שונים מבלי להפחית את החלק שנמכר לקונה הראשון. השופט הדגיש כי קביעה זו אינה משקפת את התנהגותה של משפחת אבו עיאש. השופט בחן את התנהלותה של משפחת אבו עיאש ומצא כי הם פעלו בתום לב בכל הנוגע לדיווח על העסקה לרשויות המס. הוא גם קיבל את ראיותיהם בדבר תשלום התמורה עבור הקרקע. בנוסף, השופט ציין כי הם לא כתבו הערת אזהרה עד שנת 2007, לאחר שנודע להם על העסקה השנייה. באשר לידיעה על העסקה השנייה, ציין השופט כי למשפחת אבו עיאש לא הייתה מחלוקת על כך שנודע להם עליה בפברואר 2007. השופט הדגיש כי הם לא ביצעו את כל הבדיקות הנדרשות טרם ההתקשרות בעסקה הראשונה וכי אין לראות בהתנהלותם רשלנית. המסגרת הנורמטיבית ליישוב עסקאות סותרות הותוותה על ידי השופט, תוך התמקדות בסעיף 9 לחוק המקרקעין. לפי סעיף זה, לעסקה הראשונה יש עדיפות אלא אם הרוכש השני פעל בתום לב ובערך, והעסקה נרשמה בעודו בתום לב. השופטת הבהירה כי על הרוכש בעסקה הראשונה לנהוג בתום לב כלפי הרוכש השני ולעשות כל שביכולתו על מנת לכתוב הערת אזהרה למניעת העסקה השנייה. השופט החיל מסגרת זו על עובדות המקרה. הוא מצא כי מש (הרוכש השני) פעל בתום לב וביקר בנכס מספר פעמים. יתר על כן, לא היו ראיות לכך שרשת ידעה על העסקה הראשונה לפני שסיימה את השנייה. לעומת זאת, משפחת אבו עיאש לא כתבה הערת אזהרה בעת ביצוע העסקה הראשונה וגם לא בסמוך לאחריה. השופט קבע כי המשפחה לא עשתה כל שביכולתה לרשום הערת אזהרה וכי הימנעותם מכך מהווה הפרה של חובת תום הלב. הפרה זו הובילה לתאונה משפטית עם העסקה השנייה. עוד ציין השופט כי יש לראות באיחור הבלתי סביר של המשפחה ברישום הערת אזהרה, גם לאחר רישום זכויותיו של עדנאן בשנת 2002, רשלנות. בסופו של דבר פסק השופט לטובת העסקה השנייה, דחה את טענת משפחת אבו עיאש וקיבל את תביעתה של מש. הוא הכריז על יוסף אבראהים בשאר (מש) כבעלים של 11/90 חלקים מהחלקה והורה למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת משפחת אבו עיאש. בנוסף, חויבה משפחת אבו עיאש לשלם לבשאר הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪.