ת"א 5826-08-11

תקציר

המחלוקת במקרה זה נסובה סביב מעמדו המשפטי של חלל הממוקם מאחורי יחידות 24 ו-25 בבניין "שערי העיר". התובעים והנתבע, שהם בעלי יחידות שכנות, טוענים שניהם לזכויות קנייניות על השטח. בית המשפט פותח בבחינת הסוגיה מנקודת מבט משפטית ומגיע למסקנה כי השטח אינו מהווה "דירה" כהגדרתה בחוק המקרקעין. לכן, על פי החוק, השטח נחשב "רכוש משותף", כלומר הוא יכול לשמש את כל בעלי היחידות בבניין. קביעה זו נתמכת גם בפסיקה קודמת. כמו כן, בית המשפט מוצא כי השטח לא הועבר או נמכר כראוי לנתבע. לחברה שמכרה את היחידות לשני הצדדים שמורה זכויות בנייה עתידיות ברכוש המשותף, לרבות גגות ושטחים סמוכים ליחידות. עם זאת, השטח המדובר אינו נכלל בקטגוריות אלה שכן כיום אין לו זכויות בנייה או היתרים. לפיכך, לחברה לא הייתה זכות חוקית להעביר זכויות בלעדיות לנתבע. בית המשפט מדגיש כי זכויות הבנייה נפרדות מזכויות הקניין ולא ניתן להצמידן לדירות בתוך הבית המשותף. כל זכות כזו תהיה שייכת במשותף לכל דיירי הבית המשותף. בית המשפט דן גם בהיבט התכנוני של השימוש בשטח. מוסכם כי לא ניתן להשתמש בחלל מכיוון שהוא כרגע לא בטיחותי ואין היתרים במקום. בית המשפט קובע כי הכשרת השימוש בשטח תחייב הליכים תכנוניים ומשפטיים, לרבות תיקונים ברישום הבית המשותף ובתקנות המוסכמות. עד להשלמת הליכים אלה, הסטטוס קוו יישאר, והמרחב ימשיך להיות מנוהל על ידי הנציגות. בפסק הדין הסופי מקבל בית המשפט את הטענה ומאשר כי השטח הוא רכוש משותף. הוא מורה לנתבעת לפנות ולפנות את כל הקונסטרוקציות מהשטח ולחדול משימוש בלעדי. הן התובעים והן הנתבע יכולים לעשות שימוש רגיל וסביר בשטח, בכפוף לאישורים הנדרשים. כמו כן, נאסר על הנתבעת להתערב בשימוש של התובעים בשטח. פסק הדין ייכנס לתוקף חצי שנה לאחר פרסומו כדי לאפשר השלמת הליכים תכנוניים ומשפטיים. הנתבעת אחראית להוצאות התובעים ולשכר טרחת עורכי הדין, הנקבעים על סך של 15,000 ₪.