ו"ע 45682-01-17

תקציר

פסק הדין דן בחבות במס רכישה של יזם נדל"ן שרכש רבעי זכויות ב-11 דירות מגורים באותו בניין. השאלה המהותית היא האם הרכישות נופלות בגדר הגדרת "דירה בודדת", שתעניק ליזם הקלה במס, או שמא יש לחייבן במס בשיעור גבוה יותר כרכישת דירות נוספות. חברי הוועדה, השופט ח' קירש, עו"ד דן מרגליות ורו"ח צבי פרידמן, מסכימים כי אין לראות ברכישה דירה אחת, למעט ארבעה רבעים, המהווים שווי ערך לדירה אחת, ויש לחשב את מס הרכישה לפי מדרגות המס עבור דירה נוספת עבור שאר החלקים. הדיון נסוב סביב פרשנותו של סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין ותחולת הגדרת "דירה יחידה". החוק קובע כי דירת מגורים תיחשב לדירה יחידה אם היא דירתו היחידה של הרוכש בישראל, גם אם לרוכש דירה נוספת מושכרת או דירת מגורים שחלקו אינו עולה על שליש. הוועדה מדגישה כי יש למסות עסקאות על פי תוכנן הכלכלי ואופיין, ולא על פי צורתן המשפטית. דעת הרוב, בראשות השופט קירש ועו"ד מרגליות, מפרשת את החוק לאור פסיקות קודמות של בתי המשפט, תוך הדגשת השקילות הכלכלית של הזכויות שנרכשו. לטענתם, פרשנותו של המערער עלולה להוביל לאבסורד כלכלי ואינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק. לדעת הרוב, יש לראות ברכישה רכישה של 2.75 דירות רעיוניות בכל עסקה, בהיקף כולל של 5.5 דירות, ומשכך, זכאית המערערת לסעד בגין דירה אחת בלבד. עו"ד פרידמן מסכים עם דעת הרוב, אך מציע לאפשר למערערת לבחור את ארבע הדירות בעלות השווי הגבוה ביותר עבורן תקבל את ההקלה במס. הוועדה מתייחסת גם לרלוונטיות מקצועו של המערער כיזם נדל"ן ומציינת כי בעוד שהוא זכאי לכאורה לסעד בגין דירה אחת ברכישה הראשונה, יש לראות ברכישותיו הנוספות "דירות להשקעה". לבסוף, בפסק הדין מוזכר כי המערערת תישא בהוצאות והוצאות משפט בסך של 15,000 ₪, ופסק הדין יוצג בפני באי כוח הצדדים.