ת"א 38256-05-15

תקציר

הניתוח המשפטי של תיק זה חושף מספר עקרונות מרכזיים וגישות שיפוטיות מתפתחות סביב בוררות בסכסוכים הנוגעים לזכויות דיירים, ובפרט דיירים מוגנים, והחידושים המשפטיים שהוכנסו בפסיקות האחרונות. עקרונות משפטיים: 1. שמירת סמכות שיפוט לפינוי דיירים מוגנים: - מבחינה היסטורית, בתי המשפט קבעו כי בוררות אינה מוסמכת לדון בתביעות לפינוי דיירים מוגנים (ע"א 173/54 שטרן נ' רוזנברג, 1955). זה משקף עמדה פרוטקציוניסטית, המתעדפת את הגנת הדיירים על פני סעיפי בוררות חוזית. 2. חריגים ונקודות מבט שיפוטיות מתפתחות: - פסקי דין מאוחרים יותר הציעו כי בוררות עשויה לדון בתביעות פינוי, בתנאי שהעילות עולות בקנה אחד עם העילות הקבועות בחוק (ע"א 186/58 גבריאלוב נ' גבריאלוב, 1959; ע"א 128/88 נחמני נ' פרץ, 1990). עם זאת, התפיסה הכוללת נותרה זהירה, והדגישה בעיקר את כוונת המחוקק להגן על דיירים מוגנים. 3. צמצום היקף חוק הגנת הדייר: - פסיקות בית המשפט העליון האחרונות עברו לגישה ידידותית יותר לבעלי נכסים, והפחיתו את היקף ההגנות על הדיירים במסגרת החוק. מגמה זו מדגישה את הגבלת תחולת החוק כדי לצמצם את הפגיעה הכלכלית בבעלי נכסים (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, 1997; ע"א 10308/06 שאטוב נ' כונס הנכסים הרשמי, 2009; ע"א 87/83 אריץ בע"מ נ' ביירלס, 1984). 4. הכרה בבוררות כחלופה ליישוב סכסוכים: - יצוין כי לאחרונה הכיר בית המשפט העליון בכך שמחלוקות הנוגעות לשכירות מוגנת עשויות כעת להיות מובאות לבוררות, במיוחד לאור העובדה שחוק השכירות נחשב ארכאי והנוף המשפטי התפתח כך שהשוכרים הם צדדים חוזיים שווים (ע"א 5973/14 לבל נ' טיטלבאום, 2015; ת.ד. 11614-02-14 יורוביץ נ' טיטלבאום). חידושים משפטיים: - מעבר לקראת קבלה שיפוטית של בוררות: פסק הדין ההיסטורי ב-Lebel v. טיטלבאום מסמלת שינוי פרדיגמה שבו הרשות השופטת מכירה בחופש החוזי של הצדדים לפתור אפילו סכסוכי פינוי באמצעות בוררות, בניגוד לאיסורים קודמים. זוהי סטייה משמעותית מהמגבלות המחמירות המסורתיות המוטלות על בוררות במקרים של פינוי דיירים. - הבהרה לגבי אופי ותנאי השכירות: המקרה מדגיש כי הסכם השכירות המוגנת הספציפי המדובר, שנחקק בשנת 2009, אינו סטנדרטי וכולל סעיפי בוררות מפורטים. הוראות אלה, יחד עם אופיו המעורב של הנכס ונוכחותם של היבטים מסחריים, מחזקים את האוטונומיה החוזית ומצדיקים את תפקידה של הבוררות. - דגש על הסכמת הצדדים ותנאי החוזה: ההחלטה מדגישה כי ניסיונו של הנתבע להפעיל את חוקי הגנת הדייר בהקשר זה מנוגד לסעיפים החוזיים והעמדה השיפוטית האחרונה המאפשרת בוררות. התנאי הברור לבוררות בהסכם מסמיך עוד יותר את בית הדין להכריע בסכסוך. מסקנה: החלטת בית המשפט להעביר את הסכסוך לבוררות עולה בקנה אחד עם העקרונות והחידושים המשפטיים הנוכחיים המעדיפים אוטונומיה חוזית, ומשקפת פילוסופיה שיפוטית מתפתחת המבקשת לאזן בין הגנת הדייר לבין זכויות הקניין. ההכרה בבוררות כפורום לגיטימי לסכסוכי פינוי בתרחישי שכירות מוגנת מסמלת חידוש משפטי בולט, המתרחק, מדוקטרינות עבר אסורות לעבר גישה גמישה ומודרנית יותר המכבדת הסכמים חוזיים ובחירת צדדים.