ח"א 15697-01-13

תקציר

המבקשת הגישה בקשה לבית המשפט, בטענה כי מנגנוני עדכון דמי האחזקה בחוזים שבין הדיירים לבין המשיבים - מפעילי בתי דיור מוגן - מפלים. המבקש ביקש מבית המשפט לבטל או לתקן את החוזים. המשיבים טענו כי ההסדרים החוזיים הם חוקיים ואינם מפלים, ועל כן אין להתערב בהם על ידי בית המשפט. בית המשפט קבע כי תכלית הפיקוח השיפוטי במקרים כאלה היא מניעה וצופה פני עתיד. לפיכך, בית המשפט נועד בראש ובראשונה להגן על לקוחות שעשויים להתקשר בחוזים בעתיד. בית המשפט מצא כי מנגנוני העדכון הסטטי אינם רלוונטיים עוד, שכן הצדדים הסכימו שלא להשתמש בהם עוד. לכן, בית המשפט לא ראה סיבה לדון בהם. מנגד, בית המשפט מצא את מנגנוני העדכון הדינמיים כסוגיה העיקרית. הוא הבחין בין הסדרים בסיסיים, הנוהגים בדרך כלל על פי חוק הדיור המוגן, לבין הסדרים מפורטים, הכוללים הוראות נוספות. בית המשפט קבע כי הסדרים בסיסיים חסינים מפני התערבות בהיותם תואמים את החוק. עם זאת, נמצא כי הסדרים מפורטים מחייבים בחינה מדוקדקת. בית המשפט הסכים עם המבקשת כי ככל שיהיה יותר פיקוח חיצוני, שקיפות ופירוט בהסדרים החוזיים, כך יקטן הסיכוי שזכויותיהם של השוכרים יקופחו. עם זאת, בית המשפט קבע כי הסדרים המתייחסים לחוק הדיור המוגן בלבד אינם בהכרח מפלים. ההסדר של המחוקק בדבר עדכון דמי אחזקה הוא חלקי ומעורפל, וכל הסדר חוזי המאמץ אותו חסין מהתערבות. בית המשפט בחן את החוזה של כל משיבה בנפרד ומצא כי חלק מההסדרים מפלים. כך למשל, חלק מהחוזים הכילו מנגנוני הצמדה א-סימטריים, שאפשרו רק העלאה בדמי האחזקה ולא ירידה, ובכך קיימו את חזקת האפליה. בית המשפט הורה לתקן מנגנונים אלה. חוזים אחרים הכפיפו את העדכון לאישורו של רואה חשבון, דבר שבית המשפט מצא כי אינו מפלה, שכן רואי חשבון מחויבים לחובות מקצועיות ומשפטיות. עם זאת, בית המשפט הדגיש את הצורך בשקיפות בתהליך העדכון. ככלל, מצא בית המשפט כי התנהלותו הפרוצדורלית של המבקש הייתה בעייתית ולפיכך לא פסק הוצאות למי מהצדדים, למעט המשיבים 10-12, 14-16 ו-26, אשר חויב לשלם עבורם 7,500 ₪ כל אחד.