ת"א 57751-12-20

תקציר

בסדר גמור. להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות המשפטיים ובחידושים אפשריים, בהתבסס אך ורק על המידע שסופק: **ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין** **1. רקע עובדתי והצגת המחלוקת** פסק הדין עוסק בשתי תביעות כספיות מאוחדות: * **תביעת חברת "אפריל" (התובעת):** דרישה להשבת דמי שכירות ששולמו בסך 1,568,000 ₪, בטענה לפינוי שלא כדין מהחנות, וכן השבת ערבות בנקאית ופיצוי על אובדן רווחים. * **תביעת הנתבעים (בעלי החנות):** דרישה לפיצוי בגין נזקים והוצאות שנגרמו להם כתוצאה מהפרת הסכם השכירות ואיחור בפינוי החנות, בסך 390,285.20 ₪. הסכסוך נסוב סביב הסכם הארכת שכירות מיום 1.4.1999, אשר הוארך מעת לעת, ופרץ בעקבות מגפת הקורונה וההסגרים שהוטלו על המשק. המחלוקת העיקרית נוגעת להסכמות בין הצדדים לגבי תשלום דמי שכירות בתקופות הסגר, כאשר "אפריל" טוענת שהוסכם על פטור מלא מדמי שכירות, ואילו הנתבעים טוענים שלא הוסכם על כך מעבר להקלות שניתנו ב"תוספת להסכם השכירות". **2. עיקר טענות הצדדים** * **"אפריל" (התובעת):** * בעקבות הסגר השני, הוסכם בעל פה ובהתכתבויות מייל כי "אפריל" תהיה פטורה מתשלום דמי שכירות כל עוד החנות סגורה ואינה ניתנת לשימוש. * הסכמה זו עולה בקנה אחד עם הפטור שניתן בתקופת הסגר הראשון (מחצית מרץ 2020 וכל חודש אפריל 2020). * "אפריל" שילמה דמי שכירות עבור חודשים ספטמבר-נובמבר 2020, למרות שלא הייתה יכולה להשתמש בחנות, והוסכם שסכומים אלו יקוזזו מתשלומים עתידיים. * הנתבעים חזרו בהם מההסכמות, דרשו תשלום דמי שכירות, פעלו לפינוי "אפריל" וחילטו את ערבותה. * "אפריל" מבקשת השבת דמי שכירות ששולמו, השבת הערבות הבנקאית, ופיצוי על אובדן רווחים. * **הנתבעים:** * התביעה מהווה שימוש ציני בהליכי משפט ונועדה להפעיל לחץ על הנתבעים. * "תוספת להסכם השכירות" מיום 23.6.2020, שנחתמה לאחר משא ומתן, הטיבה עם "אפריל" (קיצור תקופת השכירות, פטור מחודש וחצי שכירות, הנחה בדמי שכירות), אך לא כללה הסכמה לפטור מלא מדמי שכירות בכל תקופת סגר עתידית. * ההקלות שניתנו בתוספת הן סופיות ולא יינתנו הקלות נוספות, כפי שנקבע בסעיפים 10 ו-12 לתוספת, וסעיף 16ב' להסכם המקורי המחייב כל שינוי בכתב וחתימה. * התכתבויות המייל אינן מעידות על הסכמה לפטור מדמי שכירות בתקופת הסגר השני, אלא מדובר היה במשא ומתן שלא הבשיל לכדי הסכמה מחייבת, במיוחד שכן הנתבעת 3 (רחל דאי מני) לא הייתה בעלת סמכות לקבל החלטות לבדה, אלא נדרש אישור כלל הבעלים. * "אפריל" הפרה את ההסכם בכך שלא שילמה דמי שכירות, ביטלה המחאות וסיבכה את הנתבעים. * הנתבעים דורשים השבת ההטבות שניתנו בתוספת להסכם, וכן פיצויים בגין אובדן דמי שכירות, ארנונה, דמי ניהול, דמי שכירות מופחתים והוצאות משפטיות. **3. הדיון המשפטי והכרעת בית המשפט** * **ליבת המחלוקת (פסקאות 45-46):** בית המשפט קובע כי ליבת המחלוקת היא הפטור מדמי שכירות בתקופות הסגר שלאחר הסגר הראשון. בית המשפט מזכיר את המלצות הצוות הבין-משרדי למניעת התערבות חקיקתית בשוק השכירות העסקית, אך הדגיש את ההמלצה לנהל משא ומתן בתום לב. * **"הסגר הראשון" וה"תוספת להסכם השכירות" (פסקאות 47-62):** * בית המשפט מציין כי בעקבות הסגר הראשון, "אפריל" נקלעה למצוקה, ופנתה לבעלי החנויות, כולל הנתבעים, בבקשה לפטור מדמי שכירות ("כוח עליון"). * לאחר משא ומתן, נחתמה "התוספת להסכם השכירות" ביום 23.6.2020. עיקרי התוספת כללו: קיצור תקופת השכירות עד 31.12.2020, אופציה להארכה עד 31.3.2022, פטור מדמי שכירות למחצית מרץ 2020 וחודש אפריל 2020 (סה"כ חודש וחצי), והנחה של 10% (46,555 ₪ בתוספת מע"מ לחודש) מ-1.5.2020 עד 31.12.2020. דמי השכירות בתקופת האופציה אמורים היו לחזור לסכומם המקורי (51,728 ₪ בתוספת מע"מ לחודש). * בית המשפט מדגיש ש"אפריל" חתמה על התוספת לאחר בדיקה מעמיקה, גם עם עורך דינה. * **עקרון מרכזי: "חוזה סגור" וסופיות ההסכמות (סעיפים 54, 59, 63):** סעיפים 10 ו-12 לתוספת קובעים במפורש כי ההקלות שניתנו הן סופיות ולא יינתנו הקלות, הנחות או פטורים נוספים. סעיף 16ב' להסכם המקורי מחייב כל שינוי בכתב וחתימה. בית המשפט קובע כי על פי עיקרון "חוזה סגור" (Closed Contract), יש לנהוג על פי הוראות ההסכם כפי שנחתם, ואין לקבל טענות לשינוי מאוחר שלא עמד בדרישות הצורה. * **הבנת בית המשפט:** המתווה בתוספת נועד לשים סוף פסוק למחלוקת בתקופת הסגר הראשון ולייצר מתווה לעתיד, אך לא פטר את "אפריל" מתשלום דמי שכירות עבור כל הסגרים. לו הייתה הסכמה כזו, היא הייתה נרשמת במפורש. * **טענות "אפריל" לגבי הסגר השני והתכתבויות המייל (פסקאות 60-74):** * בית המשפט דוחה את טענת "אפריל" כי הוכחה הסכמה לפטור מדמי שכירות בתקופת הסגר השני, כפי שנטען בהתכתבויות המייל. * **הכרעה בעניין סמכות הנתבעת 3 (רחל דאי מני) (פסקאות 64-72):** בית המשפט קובע כי הנתבעת 3 לא הייתה בעלת סמכות לקבל החלטות מהותיות בנוגע לחנות לבדה. היא שימשה בעיקר כצינור להעברת מידע וקבלת אישורים, ולא הייתה מוסמכת להעניק פטורים נוספים מעבר לאלו שנקבעו בתוספת. נדרשה הסכמת "גרעין הנתבעים" ששלט בקבלת ההחלטות. עדות מנכ"ל "אפריל" (מר חלבי) והנתבעת 3 תומכות במסקנה זו. * **אי הבאת עד (פסקאות 73-74):** בית המשפט מציין כי "אפריל" לא הביאה לעדות את גב' אביב מדרי, מנהלת החשבונות שלה, שהייתה דמות מפתח במגעים. הימנעות זו נזקפת לחובת "אפריל" (כלל הראיה הנמנעת). * **התנהלות "אפריל" (פסקאות 78-81, 84-85, 87-88):** בית המשפט קובע כי "אפריל" לא פעלה בהתאם לתוספת להסכם כאשר מימשה את האופציה (לא צירפה המחאות), ניהלה משא ומתן מחודש, התנתה מסירת המחאות במתן פטורים נוספים, ונמנעה מלמסור המחאות שאינן במחלוקת. התנהלות זו מהווה הפרה יסודית של ההסכם. * **הפרת ההסכם על ידי "אפריל" (פסקאות 92-94):** בית המשפט קובע כי "אפריל" היא זו שהפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית. לאחר חתימת התוספת, "נמלכה בדעתה" וחיפשה דרך לצאת מהתחייבויותיה, תוך ניצול כוחה הכלכלי. * **סעדי הנתבעים (פסקאות 96-115):** * **השבת הטבות:** הנתבעים זכאים להשבת ההטבות שניתנו בתוספת להסכם (פטור מחודש וחצי, הנחה של 10% לתקופה של 8 חודשים), שכן "אפריל" הפרה את ההסכם. * **אובדן דמי שכירות (פסקאות 108-113):** הנתבעים זכאים לפיצוי על אובדן דמי שכירות למשך 3.5 חודשים (תקופת מציאת שוכר חלופי) בסך 181,048 ₪ בצירוף מע"מ, שכן "אפריל" נמנעה מלשלם דמי שכירות עד תום תקופת השכירות המקורית. * **הפרש דמי שכירות (פסקאות 114-115):** הנתבעים זכאים לפיצוי על הפרש דמי שכירות בסך 1,728 ₪ לחודש למשך 9.5 חודשים (עד מרץ 2022) בסך 16,416 ₪ בצירוף מע"מ. * **תקופת גרייס (פסקאות 116-122):** בית המשפט דוחה את טענת הנתבעים לשיפוי בגין חודש שכירות נוסף עבור פינוי ציוד, כיוון שלא הוכח שהתקופה שניתנה לשוכר החדש (חודש התארגנות) נועדה למטרת פינוי ציוד "אפריל", וכן לא הובאו עדויות מתאימות. * **פסיקת הוצאות (פסקאות 123-126):** "אפריל" חויבה לשלם לנתבעים סך כולל של 197,464 ₪ בתוספת מע"מ, בגין הנזקים שנפסקו. בנוסף, "אפריל" תישא בהוצאות שכר טרחת עורך דין בסך 70,000 ₪ בתוספת מע"מ, ובהוצאות הנתבעים בסך 30,000 ₪ (לחלוקה שוויונית). **4. עקרונות משפטיים וחידושים אפשריים** * **עקרון "חוזה סגור" (Parol Evidence Rule):** פסק הדין מדגיש את חשיבותו של "חוזה סגור" – הסכם שנחתם לאחר משא ומתן, המכיל את כל ההסכמות המהותיות, ומגדיר במפורש כי לא יינתנו הקלות נוספות ללא הוספה בכתב ובחתימה. בית המשפט מסתמך על פסיקה (ע"א 7649/18 "ביבי כבישים") לתמיכה בקביעה כי יש לסטות מהוראות ההסכם רק על פי הכתוב בו. **זהו עקרון משפטי יסודי, אך היישומו כאן מחזק את העליונות של לשון ההסכם הכתובה על פני טענות לסיכומים בעל פה או התכתבויות מייל שאינן עומדות בדרישות הצורה.** * **פרשנות הסכם והיקף סמכות:** בית המשפט פירש את סעיפי הסמכות בחוזה, וקבע כי נדרשת הסכמת כלל הבעלים (ולא רק נציג אחד, כדוגמת הנתבעת 3) כדי לאשר הקלות נוספות מעבר למפורט בתוספת. **זהו יישום של עקרונות פרשנות חוזית, המדגיש את הצורך בהסכמה ברורה של כל הגורמים המוסמכים בחוזה, במיוחד כאשר מדובר בצדדים מרובים (יורשים).** * **"כוח עליון" בהקשר חוזי (סעיף 50):** "אפריל" ניסתה להסתמך על טענת "כוח עליון" (מגפת הקורונה) כדי לפטור אותה מתשלום דמי שכירות. בית המשפט, למרות ההכרה במצוקה שנגרמה, לא קיבל את הטענה כבסיס לפטור מלא, אלא הפנה את הצדדים למשא ומתן שהוביל ל"תוספת להסכם השכירות" שהגדירה את ההקלות המוסכמות. **זה מלמד כי גם במצבי "כוח עליון" בלתי צפויים, הפתרון החוזי עדיף על פני התערבות שיפוטית או טענות סתמיות לכוח עליון, אלא אם כן ההסכם עצמו מקנה פטורים כאלו.** * **חובת תום לב וניהול משא ומתן (סעיף 47):** בית המשפט מזכיר את ההמלצות לנהל משא ומתן בתום לב. "אפריל" נתפסה כמי שלא פעלה בתום לב, בכך שחתמה על הסכם שמעניק לה הקלות סופיות, ולאחר מכן ניסתה לחמוק מהתחייבויותיה בטענות חדשות. * **אי הבאת עד (כלל הראיה הנמנעת):** הפסיקה בעניין זה (רע"א 27655-10-25 דדון נ' עמיר) מחזקת את הכלל לפיו אי הבאת עד רלוונטי, שניתן היה להביאו, פועלת לרעת הצד הנמנע. זהו חיזוק לכלל הפרוצדורלי. * **השפעת הקורונה על חוזים:** למרות שהמגפה מהווה אירוע בלתי צפוי, בית המשפט לא התערב באופן גורף במערכת היחסים החוזית. ההתערבות או ההסדר הושגו באמצעות משא ומתן בין הצדדים (התוספת להסכם), ולא באמצעות קביעה שיפוטית של "סיכול חוזה" או התערבות אחרת. פסק הדין מדגיש את חשיבות ההסדרים החוזיים והכתובים. * **פיצויים והוצאות משפט:** בית המשפט פסק לטובת הנתבעים פיצויים בגין הנזקים הישירים שנגרמו להם כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי "אפריל". פסיקת ההוצאות, הן שכר טרחת עורך דין והן הוצאות משפט, משקפת את התוצאה הסופית של דחיית תביעת "אפריל" וקבלת תביעת הנתבעים באופן חלקי, וכן את התנהלות הצדדים. **5. סיכום והשלכות** פסק הדין מהווה דוגמה מובהקת לעליונות ההסכם הכתוב והחתום, גם בנסיבות חריגות כמו מגפת עולמית. בית המשפט נמנע מלהתערב בהסכמות שנקבעו ב"תוספת להסכם השכירות", תוך שהוא רואה בהן הסדר סופי וממצה. "אפריל" נכשלה בהוכחת טענותיה בדבר הסכמות נוספות, הן בשל העדר הוכחה מספקת והן בשל דרישות הצורה החוזיות (הצורך בכתב וחתימה). המחלוקת סביב תשלום דמי שכירות בתקופת הקורונה, שהיתה עשויה להוביל לעקרונות חדשים, הסתיימה בהחלת הדין החוזי הקיים, תוך הדגשת המחויבות להסכמות הכתובות.