ה"פ 40692-11-20

תקציר

פסק הדין דן בהקצאת זכויות בנייה כמפורט בתמ"א 38, הידועה גם בשם תמ"א 38, שמטרתה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה באמצעות הענקת זכויות בנייה נוספות לבעלי דירות. זכויות בנייה אלה ייחודיות בכך שהן משמשות תמריץ לבעלים לחזק את המבנים שלהם, הן מקרקעין וכפופות לשיקול דעתה של ועדה מקומית. פסק הדין מבהיר כי זכויות אלה אינן ניתנות להעברה או ניצול לכל מטרה אחרת מלבד חיזוק המבנים. כמו כן, הזכויות מוקנות לבעלי הדירות ולא ניתן להקנות אותן לצדדים שלישיים, גם אם בעלי הדירות מסכימים לכך. המקרה שלפנינו נסוב סביב פרשנות תקנות הבית המשותף בנוגע לזכויות בניה. מסקנת בית המשפט היא כי כוונת הצדדים, כפי שעולה מהתקנות ומהחוזים ההיסטוריים, הייתה לאפשר למשיבים להרחיב או לבנות דירה או משרד מאזור מחסן, אך לא להקנות להם זכות לבנות קומות או יחידות נוספות במקום אחר בבניין. בית המשפט מפרש את התקנות כמאפשרות למשיבים לנצל זכויות בנייה עתידיות להרחבת השטח התחום אך לא לבניית דירות נוספות או להרחבת דירות קיימות. פסק הדין מדגיש את אופיין המיוחד של זכויות תמ"א 38, שנועדו לתמרץ חיזוק מפני רעידות אדמה ונבדלות מזכויות בנייה רגילות. לא סביר שבעלי הדירות יתכוונו לוותר על זכויות אלה, שהן חיוניות למימוש תמ"א 38. בית המשפט תומך בטענה זו וקובע כי זכויות הבנייה הנוספות בתמ"א 38 הן בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין ואינן מוקנות למשיבים או לשטח הכליאה שלהם. בנוסף, בית המשפט דוחה את טענת ההתיישנות/השיהוי ומורה למשיבים לשאת בהוצאות המבקשים ובשכר טרחת עורך דין. פסק הדין מתייחס גם לחלוקת זכויות בנייה אלה, תוך השארת אישורן או שילובן לוועדה המקומית ולמפקח. לבסוף, בית המשפט מקבל את הצהרת המשיבים כי הם אינם מתנגדים לחיזוק המבנה לפי תמ"א 38, ומבהיר כי ההחלטה על אופן החיזוק נתונה בידי המפקח.