ערר 85123/12

תקציר

ועדת הערר לפיצויים והיטלים של מחוז תל אביב קיבלה החלטה בעררים על היטלי השבחה הנובעים ממספר החלטות תכנוניות. הוועדה הורתה להחזיר את התיקים לשמאי המכריע כדי שיבחן מחדש את שווי הנכסים בהתאם להנחיותיו. הוועדה הדגישה כי על השמאי לבחון את ערכם האובייקטיבי של הנכסים לאחר אישור התוכניות, ולא להעריך את שוויון הזכויות הנוספות באופן עצמאי. הם הבהירו כי לא כל הרחבה של זכויות ניצול מביאה לעליית ערך הקניין. המערערים טענו כי השמאי המכריע הסתמך על הנחה פסולה לפיה זכויות נוספות תמיד מעלות את ערך הנכס, בעוד הוועדה עמדה על הערכה של כל מקרה לגופו. באשר למתודולוגיית השמאות, דנה הוועדה ב"תורת התועלת" והסבירה אותה כטכניקת הערכה ולא כעיקרון כלכלי. הם הדגישו כי מטרת השמאות היא להעריך את שווי הנכס על בסיס עקרונות שוק, כגון היצע וביקוש, ולא ליצור תיאוריה כלכלית חדשה. הוועדה העדיפה את שיטת ההשוואה, המסתמכת על עסקאות בשוק בפועל, כדי להעריך את שווי הנכסים. הוועדה בחנה את החלטת השמאי בעניין תכנית ג/1, ומצאה כי היא מאפשרת שטחים אפקטיביים גדולים יותר מתכנית ג', ובכך מעלה את שווי הנכסים. הם דנו גם בתכנית א/1, המתייחסת לנכס ברחוב בת יפתח, ולא הסכימו עם מסקנת השמאי לגבי היטלי ההשבחה, בשל היעדר הצדקה לעליית הערך. בעקבות זאת קיבלה הוועדה את העררים על תכנית זו וביטלה את החיובים המתאימים. ההחלטה התקבלה פה אחד, מתוך הבנה כי השמאי יעריך מחדש את שווי הנכסים בהתאם להנחיות הוועדה.