ו"ע 860-09-17

תקציר

הערעור עוסק בהערכת שווי עסקת קומבינציה, הכוללת מכירה חלקית של זכויות בנייה תמורת שירותי בנייה. על בית המשפט להחליט האם לאמץ את עמדת המערערת או המשיב באשר להערכת עלויות הבנייה והדירות הקיימות. השופט, רון סוקול, מצדד בעמדת המשיב וטוען כי הערכת עלויות הבנייה צריכה להתבסס על שווי שוק, הכולל רווח קבלני ועלויות עקיפות, ולא על עלויות הבנייה הנטענות של המערערת, הנמוכות משמעותית. זאת, משום שאומדן המערערת נעדר ראיות ואינו מביא בחשבון את רווחי הקבלן. עוד קובע השופט סוקול כי יש להעריך את שירותי הבנייה נכון למועד העסקה ולא להוון לפי מועד דחייה עתידי. באשר לשווי הדירות הקיימות, השופטת מסכימה עם עמדת המערערת ומקבלת את הערכת הערך שניתנה על ידי השמאי סיון. לבסוף, השופט סוקול מציע לעמיתיו לקבל את הערעור באופן חלקי, תוך קביעת שווי התמורה בסך 5,500,000 ₪, בהתאם לשמאי המשיב בוהניק, ושווי הדירות שנמכרו ב-1,300,000 ₪ לדירה הקטנה ו-3,000,000 ₪ לדירה הגדולה, לדברי שמאי המערערת סיון. המס והפטורים יחושבו על בסיס נתונים אלה. השופט סוקול מציע לוותר על צו ההוצאות, שכן הערעור התקבל באופן חלקי בלבד. חברי הוועדה חיים שטרן ונתן מולכו מסכימים עם פסק דינו של השופט סוקול. מולכו מוסיף כמה הערות לגבי חוסר הוודאות סביב תיקים כאלה ומדגיש את החשיבות של ביסוס שיקולים על ראיות מוחשיות, במיוחד בהסכמים "שקטים". ההחלטה היא כי הערעור מתקבל בחלקו, וערכי התמורה והדירות נקבעים כאמור בפסקה 45 לפסק דינו של השופט סוקול. פסק הדין ניתן בהעדר הצדדים.