ד"נ 20/73

תקציר

פסק הדין עסק בסכסוך המשפטי שנבע משינויים שביצע בעל בית משותף שהסב את דירת מגוריו לעסק, ובפרט למכולת. דעת הרוב של בית המשפט העליון, בראשות ממלא מקום הנשיא זוסמן, אישרה את קביעת בית המשפט המחוזי כי שינוי השימוש בדירה על ידי הנתבע אינו מפר את סעיף 2 לתקנות הקיימות בחוק המקרקעין. סעיף זה עסק בעיקר בשינויים מבניים שעלולים לפגוע ברכוש המשותף או להפחית את ערכן של דירות שכנות. בעוד שחלק מהשופטים, כולל השופט ויטקון, הדגישו כי סביבת המגורים המשותפת בבית משותף יכולה להטיל מגבלות על זכויות הפרט, הרוב הגיעו למסקנה כי שינויים בשימוש - שאינם משנים פיזית או פוגעים במבנה הדירה או ברכוש המשותף - אינם נופלים תחת התחום הרגולטורי. בית המשפט הדגיש כי בעוד שלבעלים יש זכויות קניין בדירתו, זכויות אלה מוגבלות על ידי נזק פוטנציאלי שייגרם לרכוש של אחרים או לרכוש משותף, אך שינוי שימוש אינו פוגע מטבעו בסעיף 2. בנוסף, צוין כי חוקי העזר הקיימים יכולים למנוע שינויים כאלה אם היו מונחים מראש, אך בהיעדר חוקי עזר ספציפיים, יחולו דיני קניין כלליים ודיני נזיקין. בעוד שדעות חלוקות, כגון זו של השופט ח' כהן, טענו לפרשנות מרחיבה יותר של מהו "שינוי", הרוב מצא כי אי שמירה על שימוש למגורים אינה מפחיתה מטבעה את ערך הנכסים הסובבים אותה על פי התקנות הקיימות. פסק הדין עמד על כך שהמסלול לתביעות נזיקין נוספות נותר פתוח לתובעים, מה שמצביע על כך שניתן יהיה לטפל בתלונות עתידיות באמצעות דיני נזיקין ולא באמצעות תקנות הבית המשותף. בסופו של דבר, פסק הדין שיקף את האיזון בין זכויות הקניין של הפרט לבין תקנות הבית המשותף הקיבוצי, תוך שימת דגש על שלמות מבנית על פני שינויי שימוש, אלא אם כן הוסדר במפורש בתקנון מוסכם.