ת"א 56974-11-12

תקציר

פסק הדין נסוב סביב סכסוך בין משכיר לשוכר על פינוי האחרון מדירה בתל אביב. בתחילה ביקשה התובעת לפנות את הנתבע בגין אי תשלום דמי שכירות ושינויים בלתי מורשים בדירה. עם זאת, הצדדים הגיעו להסכם פשרה לפיו התובע ירכוש את זכותו של הנתבע לדיירות מוגנת, מה שיאפשר לתובע להחזיק בדירה עם התפנתה. על השמאי המומחה שמונה מטעם בית המשפט, עודד האושנר, הוטל לקבוע את סכום הפיצוי. נתגלעו מספר סוגיות שנויות במחלוקת בנוגע לשטח המושכר והשפעתו על סכום הפיצוי. הסכם השכירות ציין 78 מ"ר, אך גודל הדירה בפועל היה גדול משמעותית, כולל שטחים שנבנו ללא היתר. השמאי סבר כי יש להתחשב בכל השטח בפועל, ובית המשפט קיבל זאת, תוך הכרה בהסכמתה שבשתיקה של התובעת לשימוש ארוך טווח של הנתבעת בשטח המורחב. המחלוקת המשמעותית יותר נגעה להערכת שווי זכות הדיירות המוגנת. השמאי נקט בגישת ההשוואה, וניתח עסקאות מכר הן של דירות חופשיות והן של דירות עם דיירות מוגנת. בשל נתוני עסקאות מוגבלים בשוק הדיירות המוגנת, הפיק השמאי בעקיפין את השווי על ידי השוואתו לשוק הדיירות החופשית. שיטה זו הועדפה על פני גישת ההיוון שהציעה התובעת, שכן השמאי סבר כי זו אינה מתאימה לנכסי מגורים. בית המשפט הסכים עם המתודולוגיה של המומחה, ומצא אותה סבירה ואמינה, במיוחד נוכח היעדר ראיות סותרות של שמאי אחר. הנושא המרכזי של אחוז הערכת השווי חשף פער בין 40% הרצויים של התובע לבין 60% המועדפים של הנתבע. בית המשפט צידד בנאשם, ויישר קו עם פסיקה קודמת ומגמות שוק שתמכו בשיעור של 60%. שיעור זה הוחל על אומדן שווי הדירה הפנויה, וכתוצאה מכך נפל לנתבע סכום פיצוי של 1,826,269 ₪. הסכום הסופי שעל התובע לשלם לנתבע, לאחר ניכויים, נקבע על סך של 1,095,761 ₪, עם הצמדה וריבית שנצברו ממועד פסק הדין. כל צד היה אחראי להוצאותיו המשפטיות.