ע"א 2821/95

תקציר

בתיק מורכב זה של סכסוך מקרקעין רכשו המבקשים, לוסטיג, חוזה חכירה ל-999 שנים על חלק מהחלקה שבבעלות המשיב, מייזלס. הסוגיה התמקדה בשאלה האם חוזה שכירות זה כולל זכויות בנייה. בתחילה החליטו הוועדה המקומית ובית המשפט המחוזי נגד לוסטיג, בטענה שזכויות הבנייה נתונות למייזלס בלבד. עם זאת, בית משפט השלום בהרצליה פסק לטובת לוסטיג, וטען כי חוזה שכירות ארוך טווח שכזה דומה לבעלות וצריך לכלול את זכויות הבנייה. מאוחר יותר הפך בית המשפט המחוזי את הקביעה, והוביל את לוסטיג להגיש ערעור לבית המשפט העליון. בסופו של דבר החליט בית המשפט העליון כי "חוזה חכירה לדורות", ובפרט כזה באורך כזה, דומה מאוד לבעלות, ומקנה לחוכר זכויות לניצול מלא של הקרקע, לרבות בנייה. לפיכך הייתה לוסטיג זכאית לזכויות הבנייה ביחס לשטח המושכר שלהן. בית המשפט קבע כי ההסדר אינו מהווה שיתוף במקרקעין אלא הסכם שכירות בו רכשו המערערים זכויות משמעותיות, תוך שמירה על אופיים של חוזי שכירות דוריים כשווי ערך כמעט לבעלות. בהמשך לכך, ניתן פסק דין הצהרתי לטובת המערערים, שהעניק להם זכויות בנייה, כאשר בית המשפט פסק להם גם הוצאות משפט.