ת"א 35393-05-22

תקציר

בפסק דין זה, בית משפט השלום בהרצליה (השופטת איילת טופז-אחיעזר) דן בתביעה עיקרית לתשלום דמי תיווך ובונוס, ותביעה שכנגד להשבת דמי תיווך ששולמו. **רקע עובדתי:** התובעים (צביקה הדר ויוניברסל הדר נכסים בע"מ) הם מתווכים, אשר ניהלו משא ומתן לרכישת מספר נכסים בבניין מסחרי. הנתבעת (סיגלית טופ הולדינגס בע"מ) היא חברת נדל"ן ובעלת נכסים בבניין, והיא זו שרכשה את הנכסים. הסכם התיווך נחתם ביום 10.2.2021, וכלל במקור עסקה אחת (עסקת הוספר), ולאחר מכן הורחב לכלול שלוש עסקאות נוספות (עסקאות רוקטל, עמוס ערן וורנון). * **עסקת הוספר, רוקטל ועמוס ערן:** בגין עסקאות אלו שולמו דמי תיווך לתובעים. * **עסקת ורנון:** בגין עסקה זו לא שולמו דמי תיווך, והיא עמדה במרכז המחלוקת. **טענות הצדדים:** * **התובעים:** טענו שהנתבעת הפרה את הסכם התיווך בכך שלא שילמה דמי תיווך בגין עסקת ורנון, וכן לא שילמה בונוס שהובטח להם בגין עסקת עמוס ערן. הם טענו שהנתבעת הכניסה סעיף בהסכם התיווך מבלי ידיעתם שהגביל את תקופת ההסכם, וכן התנתה תשלום דמי תיווך בגין עסקת ורנון ברכישת נכסם. * **הנתבעת:** טענה שהתובעים אינם זכאים לדמי תיווך, שכן לא עמדו בתנאי הסף בחוק המתווכים (רישיון בתוקף, הזמנה בכתב, גורם יעיל). נטען כי הדר פנה למוכרות תוך הצגת עצמו כנציג הנתבעת, ובכך הפר חובת נאמנות וגילוי. כן נטען כי הסכם התיווך הסתיים טרם חתימת עסקת ורנון. הנתבעת הגישה תביעה שכנגד להשבת דמי התיווך ששולמו. **דיון והכרעה:** בית המשפט חילק את הדיון לשני חלקים עיקריים: **חלק ראשון: הסכם התיווך ותנאי הסף** 1. **קיומו של רישיון תיווך בתוקף:** * בית המשפט קבע כי בתקופות הרלוונטיות לחתימת הסכמי התיווך ועסקאות המכר, רישיונו של הדר לא היה בתוקף בשל אי תשלום אגרה שנתית. * עם זאת, בית המשפט דן בשאלה האם יש לשלול זכאות לדמי תיווך במקרה של אי תשלום אגרה. הוא הסתמך על הפסיקה (כגון עניין בובליל ועניין חסן) שקובעת כי במקרים חריגים, כאשר מדובר בצדדים שווים (חברת נדל"ן מול מתווך) וטענת אי תשלום האגרה מועלית בחוסר תום לב, ניתן לחייב בתשלום דמי תיווך מכוח עקרון תום הלב. * במקרה זה, נקבע כי הנתבעת אינה לקוח "תמים" אלא חברת נדל"ן מנוסה, וכי עמידתה על דרישת תשלום האגרה נגועה בחוסר תום לב, במיוחד לאור ההיכרות הממושכת בין הצדדים. * **תוצאה:** טענת הנתבעת להשבת דמי התיווך ששולמו בשל אי תשלום האגרה – נדחתה. 2. **הזמנה בכתב הכוללת את פרטי הסעיף 1 לתקנות המתווכים:** * הנתבעת טענה כי בהסכם התיווך חסרו פרטים מהותיים (כגון סכום העסקה) ביחס לחלק מהעסקאות. * בית המשפט, בהתבסס על פסיקת בית המשפט העליון (עניין עמית מזרחי), אימץ גישה גמישה לדרישת הכתב, במיוחד כאשר מדובר בצדדים מנוסים, ואין חוסר ודאות לגבי זיהוי החייב, הנכס ושיעור דמי התיווך. * במקרה זה, נקבע כי קיימת ודאות לגבי פרטים אלו, ולכן יש להשלים את החסר ולא לעמוד על דרישת הכתב באופן דווקני. * **תוצאה:** תנאי זה התמלא. 3. **האם הדר היווה את הגורם היעיל בעסקת ורנון?** * הנתבעת טענה כי הדר לא היה הגורם היעיל בעסקת ורנון, שהתגבשה בסופו של דבר ללא מעורבותו, ואף כי התנהלותו כמעט הביאה לביטול העסקה. * בית המשפט סקר בהרחבה את התכתובות והעדויות בנוגע לפעולותיו של הדר ממועד חתימת ההסכם ועד למועד חתימת העסקה. * נקבע כי הדר ביצע פעולות משמעותיות לקידום העסקה, כולל תיאום פגישות, החלפת טיוטות, טיפול בהתנגדויות וקידום המו"מ. * בית המשפט נדרש לשאלת תוקף הסכם התיווך, שכן עסקה נחתמה לאחר 6 חודשים ממועד החתימה על הסכם התיווך, בנוגע לסעיף המגביל את מחויבות הנתבעת לתשלום דמי תיווך "במידה ואין עסקה מחייבת ב-6 חודשים". נקבע כי הסכם המכר השתכלל למעשה לפני תום 6 החודשים, וכי יש לפרש את הסעיף כנגד הנתבעת שניסחה אותו. * **חידוש משפטי/ניתוח:** בית המשפט הטיל ספק בטענת הנתבעת בדבר "ניתוק" הקשר עם הדר, וציין כי התנהלות הנתבעת, שפעלה מול ורנון ללא עדכון הדר, עלולה להוות הפרת חובת תום הלב, בדומה למקרים בהם נמנע מתווך את האפשרות להשלים את פעולתו. * **תוצאה:** הדר היווה גורם יעיל, וטענת הנתבעת כי הסכם התיווך פג תוקפו – נדחתה. **חלק שני: תביעות התובעים העיקריות (בנוסף לעסקת ורנון)** 1. **תשלום דמי תיווך נוספים בגין עסקת ורנון (1% נוסף):** * התובעים טענו בעל פה כי הנתבעת הסכימה לשלם להם 1% נוסף מעבר ל-2% שנקבעו בהסכם התיווך, כחלף חלק דמי התיווך שוורנון הייתה אמורה לשלם. * בית המשפט קבע כי התובעים לא הניחו תשתית ראייתית מספקת להוכחת הסכמה בעל פה זו, וכי הנטל להוכחת שינוי בחוזה כתוב על ידי הסכמה בעל פה הוא נטל כבד. * **תוצאה:** טענת התובעים לתשלום 1% נוסף – נדחתה. 2. **תשלום בונוס בגין עסקת עמוס ערן:** * התובעים טענו כי הנתבעת התחייבה לשלם להדר בונוס השווה למחצית מסכום ההפחתה במחיר העסקה. * בית המשפט קבע כי גם במקרה זה, התובעים לא הרימו את הנטל להוכחת הסכמה בעל פה. הראיות שהוצגו היו נסיבתיות בלבד ולא תמכו בעדותו של הדר. * **תוצאה:** טענת התובעים לתשלום בונוס – נדחתה. **סוף דבר:** * **התביעה שכנגד נדחית במלואה.** * **התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה:** הנתבעת תשלם לתובעים דמי תיווך בגין עסקת ורנון בסך 2% בתוספת מע"מ ממחיר העסקה, וכן את האגרה. **חידושים ודגשים משפטיים:** * **תום לב כעקרון עליון:** בית המשפט הדגיש את עקרון תום הלב כבסיס לפרשנות דיני התיווך. נקבע כי גם כאשר מתווך אינו עומד בדרישה טכנית (כמו תשלום אגרה), ניתן לחייב בתשלום דמי תיווך אם הלקוח (במיוחד אם אינו "תמים" אלא גוף מקצועי) פועל בחוסר תום לב ובניסיון להתחמק מתשלום. * **הגורם היעיל:** פסק הדין מפרט את המבחנים לבחינת "הגורם היעיל" בהקשר של עסקת ורנון, ומראה כיצד פעולות המתווך, גם אם לא היו הבלעדיות, יכולות להיחשב כיעילות כאשר הלקוח מנסה למנוע את זכאותו של המתווך. * **פרשנות חוזים:** ניתוח סעיף המגביל את תוקף ההסכם ב-6 חודשים, תוך התייחסות לעמימות הביטוי "עסקה מחייבת" וכלל הפרשנות נגד המנסח. * **הסכמות בעל פה ושינוי חוזה בכתב:** בית המשפט הדגיש את הקושי בהוכחת הסכמות בעל פה שסותרות חוזה כתוב, ואת הנטל הראייתי המוגבר הרובץ על הטוען לקיומן. * **חובת נאמנות וגילוי:** למרות שהועלתה טענה להפרת חובות אלו, בית המשפט מצא כי הנתונים אינם תומכים בטענה זו באופן חד משמעי, במיוחד לאור האופן שבו צדדים אחרים (המוכרים) ידעו על פעולות התיווך. בסופו של דבר, בית המשפט פסל את טענות ההגנה המבוססות על דרישות טכניות (כגון אי תשלום אגרה) מטעמי חוסר תום לב, וכן קיבל את טענות התובעים בדבר היותם גורם יעיל בעסקת ורנון, תוך דחיית טענותיהם בנוגע להסכמות בעל פה.