ת"א 22786-09-19

תקציר

הסכסוך נסוב סביב בית משותף הכולל שני אגפים, עם ריבוי דירות בקומות שונות ובשטחי מרתף שונים. המחלוקת העיקרית נוגעת לשימוש בלעדי בשטחים משותפים מסוימים על ידי שכנים ספציפיים. התובעת, המתגוררת בדירת הימין בקומה הראשונה, מבקשת לפנות את הנתבעים – דיירי דירת הקרקע באותו אגף – מהחצר ולהחזירה למצבה המקורי. בינתיים, הנתבעים תובעים נגדית, בדרישה לפנות את התובע מהמקלט, הגג וחדר המדרגות המשותפים, בצירוף פיצוי כספי. הסוגיות המרכזיות נוגעות לפרשנות טופסי הסכמה עליהם חותמים הצדדים, אופי השימוש שלהם בשטחים משותפים (ייחודיים או סבירים) והפעלת תום לב. השופט מתחיל בהבהרת פריסת הנכס והיסטוריית השיפוצים. בעבר היו התובע ושכן נוסף, איתן, בעלי דירות בבית המשותף. בהמשך רכשו הנתבעים (פרבשטיין) ובודין דירות באגף ימין ובאגף שמאל, בהתאמה. שיפוצים והרחבות של דירות אלה שינו באופן משמעותי את השטחים המשותפים. השופטת מציינת כי כל השינויים בוצעו בהסכמת התובע, במפורש או מכללא. בית המשפט מכיר בעיקרון הכללי לפיו כל שטח שאינו חלק מהדירות בבית המשותף הוא רכוש משותף, כאשר השכנים חולקים את הבעלות. בעוד הסכם יכול לחלק את הרכוש המשותף הזה, הוא חייב להיות רשום ומאושר על ידי כל בעלי הדירות. עם זאת, הסכם בדבר שימוש ברכוש משותף יכול להיות מחייב מבלי שיירשם. השופטת מוצאת כי חתימת התובעת על בקשת היתר הבנייה של הנתבעים מעידה על הסכמתה המפורשת לשימוש הייחודי שלהם ברחבת החצר הצמודה לדירתם. כמו כן, הסכמת הנתבעים להרחבת התובעת ולשימוש אפשרי בגג המשותף מעל דירתם מהווה הסכמה מפורשת. בית המשפט קובע כי הסכמה כזו, אף שהיא ניתנת לביטול, אינה ניתנת לביטול באופן שרירותי ויש לבחון אותה דרך עדשת תום הלב. במקרה הנוכחי, השופט סבור כי אין זה ראוי שהתובע ינסה לבטל הסכמות ובמקביל יטען כי הסכמת הנתבעים אינה ניתנת לביטול. יתר על כן, בית המשפט מדגיש את עקרון ההשתק, ומדגיש כי כל הצדדים הסתמכו זה על הסכמתו של זה בכך שנשאו בהוצאות עבור שיפוצים. עוד מציינת השופטת כי טפסי ההסכמה נחתמו על בסיס הסכמות הדדיות, וביטול הסכמה כעת יהווה ניצול לרעה של ההליך המשפטי. אשר על כן, תביעת התובעת לפינוי ושיקום נדחית. באשר לתביעה שכנגד, בית המשפט מוצא כי השימוש של התובעת במקלט אינו ייחודי, שכן גם חפצים של שכנים אחרים מאוחסנים בו. יתר על כן, מאחר שהתובעת החזיקה במפתחות הגישה של המקלט ושלטה בו בפועל, השימוש בה אינו מונע מאחרים להשתמש בו במקרי חירום. לפיכך, גם התביעה שכנגד לפינוי התובעת מהמקלט נדחית. עוד דוחה השופטת את טענות הנתבעים לדמי שימוש ולפיצוי בגין עוגמת נפש, וקובעת כי אין להן הצדקה. בהגיעו למסקנה כי כל הצדדים עשו שימושים ייחודיים בשטחים משותפים מסוימים בהסכמה מפורשת או משתמעת זה של זה, מדגיש בית המשפט את הטריוויאליות של שימושים אלה ואת היעדר חוסר תום הלב. כתוצאה מכך, הדרישות ההדדיות לפינוי ולשיקום נדחות. עם זאת, נוכח בנייה בלתי מורשית של קיר תומך במדרגות הכניסה השמאליות, השופט מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו. פסק הדין מחייב, עם זכות ערעור תוך 60 יום.