ת"א 606/07

תקציר

השאלה המרכזית בפסק דין זה היא האם בנק המנפיק ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) זכאי לשטרי האזהרה הרשומים לזכות הרוכשים במסגרת מימוש הערבות. הרוכשים, בשן ובינר, שילמו לשבדיה - חברה בבעלות גולן - את מחיר הרכישה המלא של חנות ודירת פנטהאוז בהתאמה. במסגרת הסכם הרכישה רשמה שבדיה הערות אזהרה לטובת בשן ובינר והעמידה בפניהם ערבויות לפי חוק המכר (דירות). ערבויות אלה הונפקו על ידי בנק דיסקונט, שבמקרה גם ניהל חשבונות בגולן. כדי להבטיח את הערבויות שיעבד גולן חלקת אדמה לבנק דיסקונט. כשגם גולן וגם שבדיה נקלעו לקשיים כלכליים, הבנק מימש את השעבוד על הקרקע. בינתיים, פרויקט הדירות נתקע, ושבדיה הוכנסה להליכי פירוק. בעקבות זאת דרשו בשן ובינר את מימוש הערבויות מבנק דיסקונט. בנק דיסקונט, בהסתמך על לשונה המפורשת של הערבות, טען כי המימוש מחייב את בשן ובינר להמחות את זכויותיהם - לרבות הערות האזהרה - לבנק. מנגד, טענו בשן ובינר כי הבנק הפר את חובות הגילוי וכי הם רשאים לשמור את הערות ההתראה. המקרה ייחודי משום שלבנק דיסקונט לא הייתה כל מעורבות בפרויקט והוא הסתמך על ביטחונות חיצוניים של גולן - חלקת הקרקע - להבטחת הערבויות. בית המשפט פסק לטובת בשן ובינר, בקובעו כי בנק דיסקונט לא יכול היה לצפות באופן סביר ליהנות מהערות אזהרה שלא ידע עליהן, בעוד הרוכשים הסתמכו עליהם שיבטיחו את רכישותיהם. בקשת הבנק, אם כן, נחשבה כבקשה שנעשתה בחוסר תום לב. יתר על כן, מאחר שבשן ובינר לא קיבלו ערבויות למחיר הרכישה המלא – הפרה לכאורה של חוק המכר (דירות) – פירש בית המשפט את תנאי הערבות באופן שהבטיח את הערת האזהרה הנוספת, ובכך שמר על כוונתם המקורית של הרוכשים. משכך, קבע בית המשפט כי על בנק דיסקונט לפרוע את הערבויות ללא קבלת הערות האזהרה והורה לבנק לכסות את שכר טרחת עורך הדין של הרוכשים.