ערר 403/17

תקציר

פסק הדין כולל ניתוח מפורט של השאלה האם יש להטיל היטל השבחה מכוח תכנית רחביה, תכנית 9988, שאושרה בשנת 2015 בירושלים. על ועדת הערר היה לקבוע את מהות הזכויות לפי תכנית זו והאם הן מהוות "זכויות צפות", המתגבשות רק עם הוצאת היתר בניה. פסק הדין עורך השוואות לתמ"א 38, ומדגיש כי זכויות הנגזרות מתכניות כאלה נותרות לעתים קרובות בלתי ודאיות עד להוצאת היתר בנייה, ומשווה אותן ל"זכויות צפות". ההחלטה מתחה ביקורת על ניסיונות לנטרל את השפעת תמ"א 38 מניתוח הערכת שווי קודם, ובכך לייחס לתוכנית החדשה ערך השבחה באופן לא ראוי. ועדת הערר מצאה שונות מהותית והיעדר מתודולוגיית שמאות עקבית בשומות שהוצגו, דבר המצביע על כך שכל השבחה נתפסת בגין תכנית 9988 אינה מהותית או אינה קיימת. פסק הדין הדגיש כי ללא התעשרות ברורה המופגנת על ידי דינמיקת השוק, הנשענת על יסודות שמאות מוצקים, אין להטיל היטל השבחה. כתוצאה מכך התקבלו עררי הנישומים על היטל ההשבחה, ועררי הוועדה המקומית נדחו, תוך שהיא קובעת כי תכנית רחביה לא הביאה לעלייה משמעותית בערך הקרקע המצדיקה היטל. כתוצאה מכך, כל נישום קיבל פיצוי, מה שחיזק את הצורך בבסיסי מס אמיתיים, ולא ספקולטיביים.