ת"א 13669-05-20

תקציר

התיק נסוב סביב חוזה פיתוח שנחתם בין התובעים לבין מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י), שבבעלותו הקרקע עליה התכוונו התובעים להקים מגדל. החוזה הראשוני נחתם בשנת 2010 וקבע תקופת פיתוח של 36 חודשים, במהלכם נדרשו התובעים לקבל היתר בנייה ולהשלים את הבנייה. התובעים לא עמדו בלוחות הזמנים וביקשו מרמ"י להאריך את תקופת הפיתוח, עליה הסכימה האחרונה בשנת 2013, כנגד תשלום של 0.25% מערך הקרקע עבור כל שנת הארכה. בשנים 2014 ו-2015 שינתה רשות מקרקעי ישראל את מדיניותה בנוגע להרחבות, והעלתה את דמי ההרחבה ל-12% מערך הקרקע. התובעים ביקשו ארכה נוספת בשנת 2016 אך נדרשו לשלם את האגרה החדשה והגבוהה יותר. הם שילמו במחאה ותבעו את רמ"י על החזרת הכסף, בטענה כי האגרה הגבוהה מהווה הפרה של חובת ההגינות שחבה להם רמ"י. בית המשפט בחן את תהליך קבלת ההחלטות של רמ"י ומצא כמה פגמים פרוצדורליים, אך בסופו של דבר דחה את התביעה. השופטת קבעה כי אמנם לרשות ישראל זכות חוזית לבטל את ההסכם או לדרוש שכר טרחה גבוה יותר, אך זכות זו מתאזנת בין חובת תום הלב לבין חובת ההגינות שהיא חבה כלפי התובעים, מה גם שרשות מקרקעי ישראל היא רשות ציבורית. השופטת הסכימה עם התובעים כי נפלו פגמים מהותיים בהליך קבלת ההחלטות של רמ"י, שכן היא ביססה את החלטתה על עמדה משפטית שגויה ולא עמדה בחובת ההנמקה. עם זאת, פגמים אלה לא הספיקו כדי לפסול את ההחלטה. התובעים טענו, כי על פי מדיניות רמ"י עצמה, הם היו צריכים להיות פטורים מהתשלום הגבוה משום שהיה להם חסם לקבלת היתר בנייה והם בנו את המבנה באופן חלקי. השופטת דחתה טענות אלה וקבעה כי קשיי התובעים בקבלת ההיתר אינם עולים כדי מניעה כהגדרתה במדיניות רמ"י, וכי סעיף הבנייה החלקית אינו חל על המקרה הנדון. הטיעון המשכנע ביותר, לדעת השופטת, היה טענת התובעים כי שכר הטרחה הגבוה פגע בריבית ההסתמכות שלהם, שכן הם התקשרו בחוזה מכוח המדיניות הקודמת והמקלה יותר של רמ"י בנוגע להארכות. השופטת הכירה בכך שאינטרס ההסתמכות של התובעים נפגע משינוי המדיניות, אך מצאה כי במקרה זה רשות מקרקעי ישראל לא הפרה את חובת ההגינות בכך שדרשה את שכר הטרחה הגבוה יותר. השופטת הדגישה כי התובעים רכשו את הזכויות בפרויקט מיזם קודם שהתנהלותו במחצית הראשונה של תקופת הפיתוח לא הייתה חרוצה. לפיכך, לא היה על מנהל מקרקעי ישראל לפטור את התובעים מהפוליסה החדשה. עוד ציינה השופטת כי התובעים לא הוכיחו כי היו נוהגים אחרת אילו ידעו על שינוי המדיניות, ואין די בעובדה שהצילו את הפרויקט מקיפאון כדי לפטור אותם מהתשלום, מה גם שנכנסו לנעליו של היזם הקודם. השופטת דחתה גם את טענתם החלופית של התובעים כי רשות מקרקעי ישראל טעתה בחישוב האגרה והורתה על מחיקת התביעה. לבסוף קבע השופט כי בהתחשב בנסיבות, אף אחד מהצדדים לא יישא בהוצאותיו המשפטיות של הצד השני.