ע"א 161/79

תקציר

בפסק הדין בתיק הפקעת המקרקעין שבו היו מעורבים הרברט זילברשטיין ויובל אליצור נגד שר האוצר, נתקלו בית המשפט בפערים משמעותיים בין שתי הערכות שווי של מומחים לנכס בירושלים. הודעת ההפקעה, מיום 30 באוגוסט 1970, נגעה לשטח של 1960 מ"ר עם פוטנציאל בנייה בלתי מנוצל, שאוכלס קודם לכן על ידי בניינים עם דיירים ומפעל בלוקים. המחלוקת נסבה על פיצוי הולם לבעלים, כאשר השמאי הממשלתי העריך את הנכס ב-550,000 ל"י והמומחה מטעם הבעלים, מר אלכסנדר כהן, העריך אותו ב-2,200,000 ל"י. בית המשפט מתח ביקורת על הערכת הממשלה שלא שקלה פוטנציאל בנייה לא מנוצל ומצא את הערכת השווי שלה נמוכה מדי. לעומת זאת, הערכתו של כהן, תוך שימוש בשיטת הערכת שווי שיורית המבוססת על עסקאות השוואתיות, נחשבה גבוהה מדי בשל הנחות לגבי שימוש פוטנציאלי ומחירי מכירה ממוצעים. בסופו של דבר, בית המשפט תיקן את הפיצוי ל-1,367,246 ל"י, ופסק מחצית למבקשים לאחר ניכוי הוצאות פינוי, מה שהוביל ליתרת חוב של 408,623 ל"י. בית המשפט הפעיל בדיקת נאותות בבחירת השיטה השיורית, ופסק הדין הדגיש אתגרים בהערכות שווי של מומחים על רקע תנאי השוק המשתנים. תוצאות הערעור והערעור שכנגד הדגישו כיול מחדש הוגן של הערכות מומחים, כאשר כל צד יישא בהוצאות הערעור שלו.