רע"א 25633-10-25

תקציר

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים **רע"א 25633-10-25** **החלטה** **העובדות והרקע לבקשה:** 1. ההליך נסוב סביב בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נעתר לבקשת המשיבות (מלון אורכידאה בע"מ וחברת נכסים אמגט בע"מ) למתן סעד זמני. במסגרת סעד זה, הורו המבקשות (עיריית בני ברק והוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק) להימנע מלקדם תכנית איחוד וחלוקה (תב"ע) מסוימת, עד להכרעה בתובענה העיקרית. 2. התובענה העיקרית הוגשה על ידי המשיבות נגד המבקשות ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). המחלוקת נוגעת לזכויות בחלקות ספציפיות (397, 400, 407 בגוש 6190). לטענת המשיבות, החלקות נרשמו בשגגה על שם עיריית בני ברק בשנת 1949, בעוד הבעלות האמיתית בהן שייכת לרמ"י, אשר חכרה אותן למשיבות. רמ"י תומכת בעמדת המשיבות, וסבורה כי הרישום על שם העירייה שגוי. 3. המשיבות טוענות כי קידומה של תכנית "המשולש" על ידי המבקשות, אשר כוללת את החלקות ומשנה את ייעודן, פוגע בזכויותיהן הקנייניות ומונע מהן להתנגד לתכנית כבעלות זכויות. 4. בעקבות הגשת התביעה, עתרו המשיבות לרישום הערה על החלקות לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין. בית המשפט המחוזי נעתר לבקשה זו, וקבע כי עומדת למשיבות עילת תביעה לכאורה ומאזן הנוחות נוטה לטובתן. 5. בבקשה נוספת לסעד זמני, התבקש בית המשפט להורות למבקשות להימנע מלקדם את תכנית איחוד וחלוקה, בטענה כי קידומה יגרום להן נזק בלתי הפיך וישנה את ייעוד החלקות ויכפה עליהן שיתוף חדש. המבקשות התנגדו, וטענו כי התכנית חיונית לציבור, נועדה לספק שטחי ציבור ודיור, וכי עיכובה יפגע בתושבים. הן טענו גם שהן הבעלים הלגיטימיים של החלקות וכי הרישום נכון. 6. בית המשפט המחוזי נעתר לבקשה לסעד זמני, וקבע כי קיים חשש לפגיעה מהותית ובלתי הפיכה בזכויות הקנייניות של המשיבות. הודגש כי טענות קנייניות אינן בסמכות הוועדה המקומית, וכי תכנית איחוד וחלוקה נושאת היבטים קנייניים משמעותיים. נקבע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבות, וכי אין דחיפות מספקת לקידום התכנית. **החלטת בית המשפט העליון:** 1. **דחיית הבקשה:** בית המשפט העליון (כבוד השופט דוד מינץ) דחה את בקשת רשות הערעור, מבלי להידרש לתשובת המשיבים. 2. **שיקול דעת הערכאה הדיונית:** נקבע כי לערכאה הדיונית (בית המשפט המחוזי) מסור שיקול דעת רחב בהחלטות הנוגעות לסעדים זמניים, וכי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהן אלא במקרים חריגים. לא נמצא כי מקרה זה נמנה עם אותם מקרים חריגים. 3. **סמכות הכרעה בסוגיות קנייניות:** * **הלכה כללית:** מוסדות תכנון אינם מוסמכים להכריע בשאלות קנייניות, ותפקידם תכנוני בלבד. * **חריג - תכנית איחוד וחלוקה:** במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, מוסדות התכנון רשאים לכלול הוראות המשנות את הקצאת הזכויות בחלקות, אף ללא הסכמת הבעלים, ובכך עשויים להביא לשינוי בהיקף הזכויות הקנייניות. כמו כן, רשות מקומית יכולה לרכוש בעלות במקרקעין באמצעות תכנית איחוד וחלוקה. * **מגבלת סמכות:** אולם, גם במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, אין למוסדות התכנון סמכות להכריע במחלוקת הנוגעת לזכויות קנייניות. סמכות זו מסורה באופן בלעדי לבתי המשפט. * **יישום לעניין:** לפיכך, הוועדה המקומית נעדרת סמכות להכריע בטענות המשיבות לזכויות קנייניות, גם אם היו מועלות במסגרת התנגדויות. בית המשפט המחוזי לא התערב בשיקולים תכנוניים, אלא קבע שיש להכריע תחילה במחלוקת הקניינית. 4. **הצעת הפשרה וסדר הדיון:** * הוקשה על טענת המבקשות בדבר השלכות הקפאת הקידום התכנוני, שכן ההקפאה נקבעה לאחר שהמבקשות דחו הצעת פשרה. לפיה, התכנית הייתה יכולה להתקדם לשלב מתקדם יותר (פרסום הפקדה והגשת התנגדויות), באופן שיקצר את ההליך אם התביעה תדחה. * **השפעת זיהוי הבעלים על התכנית:** * על אף שהתכנון עצמו אינו מושפע בהכרח מזהות הבעלים, יש לזיהוי הבעלים השפעה על ייזום התכנית. * סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה קובע מנגנונים לשמירה על זכויות הבעלים, כגון הקצאת מגרש קרוב למקום המגרש הקודם (ס"ק 122(1)) ועיקרון השוויון היחסי (ס"ק 122(2)). * לכן, קיימת חשיבות לסדר הדיון, כך שתחילה תוכרע הסוגיה הקניינית, ורק לאחריה יקודם הליך התכנון. * באופן זה, ייתכן שניתן היה למנוע כפיית שיתוף חדש (מושע) על המשיבות, דבר שהוא גם אינו רצוי ועלול להכביד על פיתוח וסחירות המקרקעין. תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה) אף מורות להפריד שותפויות ככל הניתן. 5. **סתירה לכאורה בעמדת המבקשות:** עלתה סתירה בין עמדת המבקשות כי התכנית לא תשתנה גם אם התביעה תתקבל, לבין הצהרת בא-כוחן כי עמדת המשיבות תשמע בלב פתוח. 6. **החלטה סופית:** לאור האמור, בקשת רשות הערעור נדחתה. לא נעשה צו להוצאות, משלא התבקשה תשובה. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **הפרדה בין סמכות שיפוטית לתכנונית:** ההחלטה מדגישה את ההבחנה המהותית בין סמכות בתי המשפט להכריע במחלוקות קנייניות, לבין סמכות מוסדות התכנון להכריע בנושאים תכנוניים בלבד. * **היקף הסמכות בתכנית איחוד וחלוקה:** אף שבמסגרת תכנית איחוד וחלוקה קיימת גמישות רבה יותר למוסדות התכנון, וניתן אף לשנות היקף זכויות קנייניות, אין בכך כדי להקנות להם סמכות להכריע במחלוקות קנייניות. * **השפעת הבעלות על תכנון:** ההחלטה מכירה בכך שלזהות הבעלים יש השפעה על ייזום התכנית ועל אופן ההקצאה, גם אם התכנון עצמו מתבסס על שיקולים תכנוניים-ציבוריים. הדבר נובע מהוראות החוק המגנות על זכויות הבעלים. * **הקפאת הליכים תכנוניים במקרים של מחלוקת קניינית:** בית המשפט אישר את סמכותו של בית המשפט המחוזי להורות על הקפאת הליכים תכנוניים, כאשר קיימת מחלוקת קניינית מהותית, וזאת עד להכרעה בסוגיה זו. בכך, נמנע מצב שבו הליך תכנוני המשפיע על זכויות קנייניות יתקדם ללא הכרעה בשאלת הבעלות. * **חוסר תום לב ושיהוי:** אף שהמבקשות טענו לחוסר תום לב ושיהוי מצד המשיבות, הדבר לא שינה את ההחלטה, כאשר בית המשפט התמקד בסוגיית הסמכות ובמאזן הנוחות. * **סדר הטיפול במחלוקות:** ההחלטה מחזקת את העיקרון כי יש לטפל בסוגיות קנייניות מורכבות לפני קידום הליכים תכנוניים המשפיעים עליהן. בסיכומו של דבר, בית המשפט העליון אישר את החלטת בית המשפט המחוזי, והדגיש כי יש לתעדף הכרעה במחלוקות קנייניות על פני קידום הליכים תכנוניים, כאשר הללו שלובים זה בזה ועלולים להשפיע האחד על משנהו.