ת"א 539/05

תקציר

המחלוקת היא על הזכויות בדירה, הממוקמת בבניין שנבנה על שתי חלקות קרקע בעפולה, שנרכשו על ידי התובעת, נחמיאס, והנתבעים, בן דוד. נחמיאס טוען כי רכש ראשון את הדירה ולכן יש לו זכויות בלעדיות בה, ומבקש מבית המשפט לפנות את משפחת בן דוד מהדירה. בן דוד טוען כי רכישת הדירה על ידי נחמיאס הייתה פיקטיבית, נעשתה רק לצורך קבלת הלוואת משכנתא, ולכן הם הבעלים החוקיים. השופט בוחן בקפידה את הנסיבות הסובבות את כריתת שני הסכמי נחמיאס ובן דוד, ומוצא כי הסכם המכר בין נחמיאס לבין קבלן הבניין, נתיב, הוא אכן חוזה למראית עין, כלומר הצדדים הסכימו כלפי חוץ על הסדר משפטי בעוד כוונתם האמיתית הייתה שונה. השופט מגיע למסקנה זו תוך בחינת פרטי ההסכם וביצועו, וקובע כי חסרים בו יסודות מהותיים המאפיינים עסקת מכר ממשית. כך למשל, נחמיאס לא שילם את מלוא התמורה כפי שנקבע בחוזה, ולא התכוון לעשות זאת מראש. נחמיאס גם לא ידע פרטים מהותיים על הדירה, לא ביקר באתר הבנייה ולא קרא את החוזה לפני חתימתו. השופט גם מוצא כי אין זה סביר שהקבלן יסכים לדחות את התשלומים למועד רחוק, וכי נחמיאס היה אדיש לתשלום המשכנתא. השופט מסכם כי העסקה האמיתית בין נחמיאס לנתיב הייתה הסכם שותפות למימון בניית הדירה וחלוקת הרווחים ממכירתה העתידית. משכך, הסכם המכר בין נחמיאס לנתיב בטל, ויש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של נחמיאס ממרשם המקרקעין. באשר להסכם הרכישה של בן דוד, בית המשפט מוצא כי הוא נעשה בתום לב וללא ידיעת העסקה הסותרת של נחמיאס. השופט מציין כי בנק הפועלים, שהחזיק משכנתא על מגרשי הבניין, התרשל בשני מכתבי החרגה הנוגעים לאותה דירה. עם זאת, מאחר שבן דוד חתמה על הסכם הרכישה לפני קבלת מכתב ההחרגה, ומאחר שרוב מחיר הדירה שולם לפני מועד זה, מצג השווא הרשלני של הבנק לא גרם לנזקיה של בן דוד. השופט קובע כי תביעתו של נחמיאס נדחית, ותביעתו הנגדית של בן דוד מתקבלת בחלקה. מאחר שהסכם המכר בין נחמיאס לנתיב בטל, גם הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של נחמיאס בטלה ודינה להימחק. בן דוד מוכר כבעלים החוקיים של הדירה. נחמיאס חויב לשלם הוצאות משפט לבן דוד ולנתבעים האחרים.