רע"א 42260-02-26

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס אך ורק על הנתונים שסופקו: **ניתוח משפטי: רע"א 42260-02-26 זקן ואח' נ' ג'מל (31.3.2026)** **הקדמה** פסק הדין של בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, עוסק בשאלת האפשרות לסילוק תביעת דמי תיווך על הסף, כאשר למתווך אין רישיון תיווך תקף והסכם תיווך בכתב לא נערך. השופטת תמר בר-אשר דחתה את בקשת רשות הערעור על החלטת בית משפט השלום, אשר דחה אף הוא את הבקשה לסילוק התביעה על הסף. **הרקע העובדתי והמשפטי** 1. **התביעה:** המשיב (ג'מל) תבע מהמבקשים (זקן ואח') דמי תיווך בסך 200,000 ₪ בתוספת מע"מ, בגין עסקת מקרקעין בשווי 10,000,000 ₪. נטען כי המבקשים התחייבו לחתום על הסכם תיווך, אך נמנעו מכך, למרות שהעסקה יצאה לפועל. 2. **העדר רישיון והסכם בכתב:** אין מחלוקת כי למשיב אין רישיון תיווך תקף מאז שנת 2008, וכן לא נערכה הזמנת תיווך בכתב. 3. **הוראות החוק:** בית המשפט מצטט את סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, הקובע כי "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רישיון בתוקף ובהתאם להוראות חוק זה". כמו כן, מצוטט סעיף 9(א) לחוק, הקובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין...". **טענות המבקשים ובית משפט השלום** * **טענות המבקשים:** המבקשים טענו כי כתב התביעה נפתח באמירה כוזבת כאילו למשיב רישיון תיווך כדין, בעוד שאין לו רישיון כאמור. בהיעדר רישיון והסכם בכתב, עתרו המבקשים לסילוק התביעה על הסף, בהתבסס על פסיקה המחייבת כתב והסכם בכתב כתנאי יסודי לזכאות לדמי תיווך. * **החלטת בית משפט השלום:** בית משפט השלום דחה את הבקשה לסילוק על הסף. נקבע כי הפסיקה מכירה בחריגים, מקום בהם ניתן להתגבר על היעדר רישיון תקף והסכם בכתב, במיוחד במקרים של מרמה או חוסר תום לב מצד הנתבעים. מאחר והתביעה מצויה בשלב מקדמי, טרם נשמעו הראיות, לא ניתן היה לקבוע בוודאות כי חריגים אלו אינם מתקיימים. **דיון והכרעה בבית המשפט המחוזי** 1. **התייחסות להיעדר מסמך בכתב:** בית המשפט המחוזי אישר את עמדת המבקשים כי הדרישה להסכם תיווך בכתב היא מהותית וקוגנטית, בהתבסס על פסיקה מוכרת (כגון רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים נ' בנימין). עם זאת, צוין כי המבקשים עצמם אינם חולקים על קיומם של חריגים, דוגמת "מרמה ממשית", אשר בנסיבותיהם ניתן להתגבר על היעדר מסמך בכתב (כפי שעולה מפסיקות אחרות שצוטטו). המשיב טען כי החריגים האמורים אכן עשויים לחול במקרה זה. 2. **התייחסות להיעדר רישיון תיווך:** בהקשר להיעדר רישיון תיווך תקף, המבקשים הפנו לסעיף 18(ב) לחוק המתווכים ולפסיקות שונות, הקובעות כי מתווך ללא רישיון אינו זכאי לדמי תיווך. המשיב, מנגד, טען כי גם בהיעדר רישיון, עשוי להתקיים מצב בו תחול חובת תשלום דמי תיווך, בהתבסס על פסיקות אחרות. 3. **הצורך בבירור עובדתי:** בית המשפט המחוזי אישר את קביעת בית משפט השלום כי לשם הכרעה בשאלת הזכאות לדמי תיווך, חרף הפגמים הפורמליים (העדר רישיון והסכם בכתב), יש לבחון את העובדות. הדבר נדרש על מנת לבדוק האם מתקיימים החריגים הנזכרים בפסיקה, אשר מאפשרים, בנסיבות חריגות, להתגבר על הפגמים הללו. 4. **עקרון אי-סילוק על הסף:** בית המשפט הדגיש את העיקרון כי אם הכרעה בטענת סף מצריכה בירור עובדתי, אין לדון בה כטענת סף (תוך ציטוט רע"א 28363-05-25 תדהר בניה בע"מ נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, רע"א 6938/19 אילני נ' ברוך, ורע"א 13294-12-25 Globalcove Limited נ' כהן). 5. **הלכת אי-התערבות בהחלטות ביניים:** בית המשפט קבע כי ככלל, החלטה המורה על המשך בירור תביעה לגופה, ולא על סילוקה על הסף, אינה מצדיקה מתן רשות ערעור. זאת, מכיוון שאין בכך כדי להצדיק חריגה מהכלל שלפיו השגות על החלטות ביניים מקומן הוא בערעור על פסק הדין הסופי (תוך הפניה למספר רב של החלטות בנושא). **הכרעה ומסקנות** * **דחיית בקשת רשות הערעור:** בית המשפט המחוזי דחה את בקשת רשות הערעור. * **חיוב בהוצאות:** בשל הגשת בקשת רשות הערעור, למרות ההלכה הרווחת בדבר אי-התערבות בהחלטות המורות על המשך בירור ההליך לגופו, חויבו המבקשים לשאת בהוצאות המשיב בסך 5,000 ₪. **עקרונות משפטיים וחידושים** 1. **איזון בין דרישות צורניות למהותיות:** פסק הדין מדגים את המתח הקיים בין הצורך לדרוש עמידה בדרישות צורניות בחוק (רישיון תיווך, הסכם בכתב) לבין האפשרות, בנסיבות מסוימות, להתגבר על העדרן. הדבר משקף גישה פרגמטית המבקשת למנוע ניצול לרעה של דרישות אלו. 2. **חריגים לכלל הכתב והרישיון:** בית המשפט מאשר, בדומה לבית משפט השלום, כי הפסיקה מזהה חריגים לכלל בדבר חשיבות הרישיון וההסכם בכתב. החריגים הללו, המבוססים על טענות של מרמה, חוסר תום לב או התנהלות פסולה אחרת מצד הנתבע, עשויים לאפשר למתווך לקבל דמי תיווך גם בהיעדר הפורמליות הנדרשת. 3. **חשיבות הבירור העובדתי:** הלקח המרכזי מפסק הדין הוא שבמקרים בהם עולה טענה בדבר קיומם של חריגים אלו, אין מקום לסילוק תביעה על הסף. ההכרעה בשאלה האם החריגים מתקיימים מצריכה בירור עובדתי מעמיק, לרבות שמיעת ראיות. 4. **הלכת אי-התערבות בהחלטות ביניים:** פסק הדין מחזק את ההלכה הפסוקה הקובעת כי בתי משפט לערעורים נוטים שלא להתערב בהחלטות של הערכאה הדיונית המורות על המשך בירור ההליך לגופו. גישה זו נועדה למנוע עיכובים מיותרים בהליכים משפטיים ולאפשר לבית המשפט הדיוני לבחון את כלל הראיות והטענות. 5. **הטלת הוצאות ככלי משמעתי:** הטלת הוצאות משמעותיות (5,000 ₪) במקרה זה, נובעת לא רק מהעובדה שהבקשה נדחתה, אלא גם מהיבט משמעתי – הגשת בקשת רשות ערעור במקום בו ההלכה המשפטית ברורה. הדבר משקף את עמדת בית המשפט לגבי הגשת הליכים חסרי סיכוי לכאורה. **סיכום** פסק הדין מדגיש את הגמישות המערכת המשפטית בהתמודדות עם עמידה דווקנית בדרישות פורמליות, כאשר הדבר עלול להוביל לעוול. הוא מאשר את גישת בית משפט השלום, אשר סירב לסלק תביעת דמי תיווך על הסף, והדגיש כי שאלת קיומם של חריגים לכללי הרישיון והכתב צריכה להתברר לגופו של עניין. ההחלטה מחזקת את הכלל בדבר הימנעות מהתערבות בהחלטות ביניים, ובמקרה זה גם מטילה הוצאות כסנקציה על הגשת בקשת רשות ערעור חסרת בסיס.