ערר 8041/21

תקציר

פסק הדין מקבל את ערעורו של המערער, בנימין שטובר, על הערכתה המכרעת של הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש בדבר השבחת נכס מסוים בבית שמש. הערר מערער על חישוב ההשבחה שערכה הוועדה בשיטת הדלתא, בטענה כי הוא אינו מביא בחשבון שינויים משמעותיים במצבים התכנוניים ואינו מתאים למקרה הנוכחי. תחת זאת, מציע המערער שיטת השוואה מלאה. לאחר בחינת הטענות שהוצגו, מסכים בית המשפט עם המערערת כי שיטת הדלתא אינה מתאימה לקביעת השינויים התכנוניים הנובעים מההקלות. נפסק כי בהערכת הוועדה נפלו טעויות עובדתיות ומשפטיות, שכן היא לא שקלה את כל המרכיבים המשפיעים על שווי הנכס בשני המצבים התכנוניים. יש לציין כי בית המשפט מוצא כי הנחת הוועדה בדבר האפשרות להוסיף יחידת דיור לגג המבנים הקיימים במצב הקודם לא נבחנה דיה. יתר על כן, שיטת הדלתא, המעריכה את הפרש הערך באופן ישיר, רגישה לטעויות ודורשת הסבר מקיף, שהיה חסר במקרה זה. פסק הדין מורה לוועדה לערוך שומה חדשה בשיטת ההשוואה המלאה, המתחשבת בשווי הכולל של הנכס הן במצב הקודם והן במצב החדש. שיטה זו, טוען בית המשפט, תספק קביעה מדויקת יותר של ההשבחה תוך התחשבות בהבדלים המהותיים בין שני אופני התכנון, כגון אופי הבנייה, עלויות וערכי ערך. בית המשפט מדגיש כי על השומה החדשה להתחשב בחובת המערערת להתקין מעלית במצב החדש, כנדרש בתכנית, ולהפחית את העלויות המקבילות משווי המצב החדש. לצדדים שמורה הזכות לערער על השומה החדשה במידת הצורך. לסיכום, הערר מתקבל, והוועדה מונחית להכין שומה חדשה המשווה את מלוא השווי של המצב הקודם והחדש, בהתחשב בכל המרכיבים הנדרשים. החלטה זו נועדה להבטיח קביעה מדויקת יותר של היטל השבחה בהתאם לנסיבות המקרה הספציפיות.